В своем прошлом посте о самых дешевых квартирах вышедших на продажу в январе я пришел к выводу, что коронакризис не особо сказался на ценах в самом дешевом сегменте. Объяснение довольно простое – низкий бюджет является также и самым популярным. $250-$400тыс. для Манхэттена не такие уж большие деньги – для некоторых профессий это вообще может быть годовая зарплата.
Тем не менее цены на недвижимость Манхэттена за период коронакризиса снизились. В аналитических отчетах можно увидеть, что падение в некоторых районах Манхэттена составило до 15-20%. Но что нам дает эта средняя температура по больнице? Покупают же не в среднем рынок, а конкретные объекты.
Поэтому я решил на примере закрытых сделок показать какие были скидки. Почему я показываю закрытые сделки, а не квартиры, которые продаются в данный момент? Потому что по квартирам на рынке мы видим цену, которую хочет продавец, но не знаем сколько мы можем сторговать эти цены. А по закрытым сделкам мы видим реальную картину рынка.
Начнем с нескольких кондоминиумов вдоль Riverside Boulevard что в районе Upper West Side.
120 Riverside Boulevard #5A. Скидка 20%
Владелец этой квартиры купил ее в 2014 году за $1,150,000. В середине 2020 года выставил на продажу за $1,195,000. Это был разгар коронакризиса и цену пришлось снижать сначала до $1,125,000, а потом и до $1,075,000. Продана же квартира была в январе 2021 за $960,000. При размере 902 ft² / 84м² это дает $1,064 за ft² / $11,429 за м². Итоговая скидка составила 20% от начальной цены продажи. Сравнивая с ценой покупки – владелец потерял 17%.
Сейчас самый дешевый вариант в этом доме — квартира с одной спальней по цене $825,000. Размер — 716 ft² / 67м², что дает цену $1,152 за ft² / $1,152 за ft².
100 Riverside Boulevard #12T. Скидка 14%
Квартира с одной спальней размером 760 ft² / 71м² была выставлена на продажу летом за $725,000, а была продана через пару недель за $715,000 (всего $941 за ft² / $10,070 за м²). Скидка казалось бы минимальная, всего 1.4%. Но цена продажи была изначально довольно низкой, поэтому квартира и ушла буквально за несколько дней. Для сравнения самая дешевая цена в этом доме в 2019 году была $1,088 за ft² / $11,710 за ft², а значит квартира 12T была продана со скидкой 14% от рекорда 2019 года.
Если посмотреть историю продажи этой квартиры, то в 2013 году цена была $865,000, а до этого в 2008 году — $880,786. Таким образом совсем недавно эта квартира была продана по цене, которой не было уже как минимум 13 лет.
Сейчас самый дешевый вариант в этом доме, квартира с одной спальней размером 697 ft² / 65м², продается за $849,000.
15 William Street #8G. Скидка 16%
Теперь перенесемся в финансовый район Манхэттена и посмотрим на кондоминиум 15 William Street. В этом жилом доме квартира с одной спальней общей площадью 800 ft² / 74м² была в октябре продана за $837,500.
В 2019 году эту квартиру выставляли на продажу за $1,199,000, но после 6 месяцев убрали с рынка. С началом пандемии квартиру выставили уже за $999,999, в середине прошлого лета скинули еще $100,000 и осенью наконец продали за $837,500. Это падение 16.2% за время пандемии. И минус 30% от цены продажи 2019 года.
Эту квартиру владелец купил в 2015 году за $885,877. Значит потерял почти $50тыс. только на разнице купил-продал.
Сейчас самый дешевый вариант в этом доме – такая же квартира на 11 этажей выше выставлена за $895,000
88 Greenwich Street #323. Скидка 17%
Тот же район в нескольких блоках – кондоминиум 88 Greenwich Street. В 2019 году студия размером 605 ft² / 56м² была выставлена на продажу за $770,000 и прямо перед пандемией квартиру сняли с рынка. Летом 2020 уже выставили по цене $665,000. Через несколько месяцев опустили цену до $599,000 и наконец в декабре продали за $550,000 ($909 за ft² / $9,821 за м²). Таким образом за время пандемии цена упала на 17%. А с 2019 года падение составило 29%.
Покупал же владелец эту квартиру за $495,000 в далеком 2010 году. Очень скромный результат в $55тыс. за 10 лет – вот что значит продать на дне кризиса.
Сегодня самый дешевый вариант в этом кондоминиуме – студия размером 605 ft² / 56м² выставлена за $550,000 ($909 за ft² / $9,821 за м²).
123 Washington Street #51A. Скидка 28%
И снова финансовый район. С закрытием офисов на карантин этот район больше всего пострадал от пандемии. В этом примере нам прийдется немного выйти из обозначенного бюджета в $1M, но это того стоит.
В 2017 году эту квартиру вообще выставили за $2,395,000. (Отличный вариант на 51 этаже — статую Свободы видно даже из туалета!). Провисев на рынке 2 года цена упала до $1,898,000, после чего квартиру убрали с рынка. Квартира было явно переоценена, поэтому вообще не будем учитывать эти цифры – пандемия расставила все на свои места.
Прошлым летом квартиру выставили за $1,425,000, через два месяца опустили до 1,200,000, а продали в итоге за $1,020,000. Итого всего за несколько месяцев цена упала на 28%.
Сейчас самая дешевая квартира в этом доме — квартира с одной спальней общей площадью 606 ft² / 56м² за $875,000
Возможно кому-то скидки покажутся не такими уж и большими. Но смотря с чем сравнивать. Для магазина одежды, где мы ждем сезона скидок в 50-80% это конечно не показатели. Но недвижимость Манхэттена – это прежде всего стабильность, и колебания всего в 5% уже были значимыми для рынка. К тому же мы рассматривали относительно недорогой бюджет. Да, для Манхэттена цены до $1M – начальный уровень. Если мы не будет ограничивать себя в бюджете, мы можем найти скидки как в магазинах одежды. Приведу только один пример. Шестой, незапланированный.
157 West 57th Street #58A. Скидка 32%
Владелец купил квартиру в 2014 году за $30,551,000. В марте 2020 выставил по цене $24,800,000. В октябре снизил цену на 10% до 22,250,000. А в декабре продал всего за $16,750,000. Это на 32% ниже изначально объявленной цены. И на 45% ниже цены, которую владелец когда-то заплатил застройщику. Неудачно купил, неудачно продал — и потерял почти $14 миллионов. Не делайте так. А лучше обращайтесь к профессионалам и покупайте со скидками.
Учитывая, что ставки по кредитам сейчас на исторически низком уровне, это хорошее время, чтобы покупать.
