Кондоминиумы и Кооперативы в Нью-Йорке — две формы собственности

Очень часто, глядя на разные квартиры в одном районе, даже на одной улице, клиенты удивляются разнице в цене. Казалось бы, квартиры почти ничем не отличаются, кроме типа собственности — более дорогие квартиры находятся в кондоминиуме, а квартиры подешевле — в кооперативе. В чем же разница этих двух типов собственности?

Кондоминиум — это стандартный, привычный нам вид собственности: собственник владеет квартирой, квадратными метрами. Собственник имеет право свою квартиру продать или сдать, у него нет ограничений по времени пребывания в своей квартире и по тому, кто проживает вместе с ним. В доме существует совет директоров дома, который ежегодно выбирается жильцами и следит за управлением дома, бюджетом дома и соблюдением правил дома. Этот совет рассматривает кандидатуры всех потенциальных арендаторов и покупателей для квартиры в этом доме. При этом у них нет права отказать будущему жильцу, единственное, что они могут сделать, это снять или купить квартиру у собственника на предложенных условиях. Как часто дом пользуется своим правом? Крайне редко, но бывает, что квартира нужна Суперу дома (человек, который отвечает за техническое обслуживание дома), или если цена покупки сильно занижена и остальным жильцам во-первых не выгодна такая информация о стоимости метра в их доме, а во-вторых на этом можно заработать, купив квартиру ниже рынка и продав её потом дороже, разница пополнит бюджет дома. Но чаще всего после формального процесса рассмотрения будущего арендатора или покупателя сделка заключается.

Кондоминиумы более новая форма собственности. Все что строится в Нью-Йорке с середины 1980х — это кондоминиумы.

Что же такое кооператив? Это совсем другой вид собственности, при котором собственник владеет акциями в корпорации, которая владеет всем домом. При этом у него есть договор аренды на его квартиру с этой корпорацией.

В кооперативе также есть совет директоров, но его власть несравнимо больше, как, впрочем, и ответственность. Например, если собственник квартиры в кондоминиуме перестал платить налоги городу на свою квартиру, то все претензии будут к нему от города, с ним будут судиться, объявлять банкротство, продавать его квартиру с аукциона. В кооперативе же ответственность несёт вся корпорация, то есть все жильцы дома. Совет директоров дома имеет больше возможностей по блокировке сделок в доме — они могут одобрить или не одобрить будущего арендатора или покупателя без объяснения причин. Кроме этого обычно кооперативы более консервативны, стремятся к более «клубному» существованию, хотят знать своих соседей, хотят, чтобы соседи жили в доме, а не останавливались в квартире на короткое время, не хотят арендаторов. Процесс одобрения будущих жильцов занимает дольше времени. Если в кондоминиуме стандартно это 1-3 недели (и максимум обычно 30 дней), то в кооперативе это легко может быть 2-3 месяца, обязательно личное интервью и более обширный пакет документов. Часто в кооперативе есть строгие правила по ограничению в сдаче квартиры в аренду — например 2 года из 5 лет собственности, или прожить вначале 1-2 года и потом сдавать, но не более 2-3 лет за все время собственности.

Квартира в кооперативе обычно менее ликвидна, её сложнее продать и сложнее сдать в аренду, многие кооперативы не рассматривают покупателей с иностранным доходом (а иногда даже доходом в другом штате) из-за финансовых рисков. Они хотят видеть местный доход, налоги и кредитную историю.

Но это может быть неплохой и менее дорогой вариант для тех, кто планирует в квартире жить и стать замечательным соседом. Нужно быть готовым к тому, что большинство кооперативов захотят видеть остаток на счету не менее 2 лет всех платежей по квартире (включая кредит) в дополнение к полной стоимости квартиры после её покупки. Также нужно быть готовым показать абсолютно всю финансовую информацию о себе, рекомендации от друзей, бывших соседей, от коллег и своего руководства. В Нью-Йорке есть шутка, что при покупке кооператива дому нужно рассказать всю подноготную о себе, вплоть до зарплаты своей собаки.

Кстати, вот пост в моем блоге о кооперативе Дакота и о шансах купить там квартиру: Почему вы не купите квартиру в доме, в котором жил Джон Леннон

При всех ограничениях квартиры в кооперативах все равно активно продаются и покупаются. Около 50% квартир, выставленных на продажу — это кооперативы.

Кондоминиумы более старая форма собственности. Все что стролось или было конвертировано в жилые квартиры в Нью-Йорке до середины 1980х — это кооперативы.

Если вы инвестор — то вам подходит только кондоминиум.

Если хотите квартиру в новостройке или более-менее новом доме — то тоже нужно рассматривать кондоминиум.

Если вы ищете квартиру в качестве жилья и можете показать местные американские доходы, то можно рассмотреть кооперативы.

Из любого правила есть исключения. В Нью-Йорке есть кондоминиумы, которые ограничивают сдачу квартир в аренду. И есть некоторые кооперативы, которые разрешают покупку инвесторам и сдачу в аренду с первого дня владения.

А еще есть особая форма кооператива — кондоп (Condop), правила в которых могут быть мягче.

И есть кооперативные квартиры от Спонсора (первоначального владельца всех квартир), которые можно купить без получения одобрения от Совета кооператива.

Мы более 14 лет помогаем нашим клиентам разобраться в этих особенностях и купить правильный вариант квартиры в Нью-Йорке.