Update от 10 Февраля 2020: профессиональное сообщество агентов, брокеров и владельцев недвижимости подали в суд на власти, и решение ВРЕМЕННО ОТМЕНЕНО. Это значит, что пока сохраняются старые правила, и агенты владельцев по прежнему могут брать комиссию с арендаторов.

Вчера на рынке недвижимости Нью-Йорка грянул гром. Власти запретили агентам, представляющим интересы собственников, брать с арендаторов комиссию.

Вообще по давно сложившимся местным традициям комиссионные агенту собственника при съеме квартиры платил арендатор. В этом смысле Нью-Йорк скорее исключение из общих правил в США – уже в пригороде Нью-Йорка владельцы сами оплачивают услуги своим агентам. Но Нью-Йорк работал по своим правилам.

Последние годы на арендном рынке Нью-Йорка появлялось все больше квартир без комиссии, так называемые NO FEE варианты, но процент таких квартир в зависимости от района все же не превышал 15-30%. А чтобы снять обычный вариант, нужно было заплатить комиссию как минимум в размере месяца аренды, а некоторые агенты требовали вплоть до 15% от годовой аренды, что равно 1.8 месяца.

И тут в один день все меняется. Обычно нововведения вводятся постепенно, с обсуждением и с обязательным периодом, в течение которого рынок может приспособиться к новым правилам. Например, закон принят сегодня, а действовать начинает через 3-6 месяцев. За это время можно перенастроить бизнес- процессы. А у противников изменений было время оспорить новые решения.

Новое правило об отмене комиссий свалилось на голову неожиданно. Собственно закон был введен в действие еще летом прошлого года. Этот закон был принят в защиту интересов арендаторов и должен был, в том числе, уменьшить различные платежи, которые владельцы и агенты могли брать при сдаче квартиры в аренду. Но написан этот закон был в весьма расплывчатых формулировках. И поэтому властям постоянно приходилось издавать некоторые объяснения этого закона. И вот вчера вышло новое толкование – теперь агентам собственников запрещено брать комиссию с арендаторов.

Что это значит для рынка? Профессиональное сообщество (агенты, брокеры), мягко говоря, немного в шоке – как фактом того, что ломается десятилетиями устоявшаяся традиция (агенты/брокеры и владельцы привыкли так работать), так и фактом того, что правило было введено в один день.

Я как брокер по недвижимости, хоть и являюсь частью профессионального сообщества, выступаю за более прозрачный и понятный рынок. Раньше были квартиры с комиссией и без комиссии, можно было торговать и пробовать перекладывать комиссию с одной стороны на другую. Мне как агенту проходилось уговаривать или наоборот отговаривать владельцев платить комиссию. В этом процессе было слишком много подвижных частей, что часто создавало непонимание и недоверие, съедало очень много нервных клеток всех участников сделки. Сейчас все стало просто и понятно – владелец платит комиссию своему агенту.

Что новое правило значит для арендаторов? Теперь все квартиры на рынке будут без комиссии – однозначно положительная новость. Тем более, что арендаторы никогда не любили платить агентам владельцев, которые, по их мнению, не приносили никакой пользы, а “только и делали, что открывали двери квартир”.

Единственное, что нужно понимать, что деньги не могут браться из ниоткуда. И если владельцы теперь должны платить комиссию, то они откуда-то должны эти деньги брать. А значит, что отмена комиссий приведет к очередному повышению цен на аренду. Насколько вырастут цены? Посмотрим в ближайший месяц-два.

P.S. Очень важное замечание. Речь не идет об отмене ВСЕХ комиссий при аренде квартиры. Новые правила касаются только агентов, которые работают на стороне собственника. Если арендатор ищет не самостоятельно, а при поиске квартиры пользуется услугами своего агента (и представляющего его, арендатора, интересы), то такой агент, конечно же, имеет право брать комиссию.

Если вы немного запутались в агентах, какие они бывают, чьи интересы они представляют и зачем они нужны, то почитайте полную статью об процессе аренды квартиры

Что такое “дешево” применительно к недвижимости Нью-Йорка и Манхэттена в частности? Какой минимальный бюджет на покупку квартиры? Именно на эти вопросы отвечает моя постоянная рубрика, в которой я показываю самые дешевые квартиры на Манхэттене, вышедшие на рынок в прошлом месяце.

Поскольку квартиры в кооперативах дешевле, чем в кондоминиумах, то мы начинаем именно с этой формы собственности (отличия кооперативов от кондоминиумов здесь).

$279,000
Самый дешевый вариант – небольшая студия на севере Манхэттена в районе Washington Heights.

Осень в разгаре, рынок недвижимости оживился и пора посмотреть, что дешевенького можно купить в центральном районе Нью-Йорка – в Манхэттене. Итак, рубрика самых дешевых квартир.

Начинаем с квартир в кооперативах. Напомню, эта форма собственности подходит скорее местным, иностранцам без местного дохода вряд ли продадут (но из всего бывают исключения – и сегодня как раз будет такой пример).

$259,000

Как ни странно, начинаем не с задворок, а с одного из самых центральных районов – Upper West Side. Всего за четверть миллиона (плюс девять тысяч) можно купить студию в кооперативе по адресу 203 West 87 Street. Это всего 7 минут пешком до Центрально парка. Почему так дешево? Квартира очень маленькая. Общая площадь не указывается, но по плану видно, что основная комната размером всего 9’1’’x19’ (2.77м на 5.80м). Кухня минимальная, а холодильник стоит в центре гостиной.

Что-то давно не было вашей любимой рубрики про самые дешевые квартиры в Манхэттене. Исправляюсь. Эта рубрика дает ответ на частый вопрос «а сколько стоит самая дешевая квартира?» Давайте же посмотрим, что вышло на рынок Манхэттена в прошлом месяце.

Сначала представлю квартиры в кооперативах. Из недостатков этой формы собственности — «не местному» или инвестору не продадут. Отсюда же и главный плюс — цены намного дешевле, чем в кондоминиумах.

$239,000

Меньше четверти миллионна — и вы владелец довольно просторной студии на самом севере Манхэттена, район Washington Heights, примерно на уровне West 194 Street. Кстати, отличное место для жизни — рядом сразу две станции метро и в 100 метрах замечательный парк Fort Tryon

Чтобы вы купили из недвижимости, если бы вы были самым богатым человеком в мире? Квартиру, дом, особняк, виллу, остров? В какой части света, в какой стране, в каком городе?

Джефф Безос, глава Амазон и по совместительству самый богатый человек в мире на сегодняшний день, решил для себя этот вопрос. Он купил на Манхэттене несколько квартир общей стоимостью $80млн в новом кондоминиуме по адресу 212 Пятая Авеню возле Madison Square Park.

Главная покупка – пентхаус размером 10,000кв.футов/930кв.метров, занимающий три верхних этажа здания. Общая площадь террас – 5,700 кв.футов/530кв.метров. Изначально эту квартиру выставляли по цене $73.8млн, потом цена постепенно снижалась и недавно дошла до $58млн. Сколько за нее заплатил Джефф Безос пока неизвестно – сделка пока не была официально зарегистрирована.

Давайте посмотрим, что из себя представляет жильё самого богатого человека на земле.

С удивлением узнал, что в Нью-Йорке последние четыре года существовал запрет на реконструкцию и перевод отельных номеров в квартиры. Т.е. в столице мирового капитала и рыночной экономики мне, как владельцу отеля, город по сути ограничил право распоряжаться своей собственностью.

В феврале 2019 на рынок вышла очень дешевая квартира в кондоминиуме в центре Манхэттена. Я писал о ней как об отличном варианте инвестиции.

Один мой клиент заинтересовался этой квартирой, и мы решили побороться за нее. Я посмотрел квартиру, сделал фото и видео и отправил инвестору (он смотрел удаленно). При цене в $359тыс мы сразу сделали предложение $372тыс и были готовы подниматься еще. Тем не менее агент продавца ответил, что они сразу получили цену выше $400тыс и с нами торговаться отказался. Делать предложение выше $400тыс мы не решились, хотя даже при этой цене это все еще неплохая инвестиция.

Я продолжал следить за этой квартирой, чтобы выяснить по чем же она в итоге ушла. В апреле 2019 появилась информация, что квартира была продана за $415,000. Итого квартира ушла на $56тыс дороже или на 16% выше изначально запрашиваемой цены. При консервативной оценке аренды в $2,000-$2,200 это дает доходность 3.3%-3.9%. Не так сказочно, как при первоначальных расчетах, но для Манхэттена неплохо.

«Король умер. Да здравствует король!». После недавней продажи квартиры за $238M титул самого дорогого дома перешел от 432 Park Avenue к новому кондоминиуму 220 Central Park South.

Особенность продаж в этой новостройке состояла в том, что на широкий рынок квартиры не выходили. В открытых базах недвижимости нельзя было найти ни фотографий, ни описаний, ни планов квартир. Дом продавался как закрытый клуб, чтобы посмотреть квартиры, нужно было делать специальный запрос.

Дом был закончен совсем недавно и первые собственники уже получили ключи от заветных квартир. Некоторые инвесторы решили сразу выставить свои квартиры на аренду. И эти объявления уже появились в открытых базах, что позволило широкой публике увидеть интерьеры этих супердорогих квартир.

Итак, за цену $59,000 и $60,000 на аренду выставлены две квартиры одинаковой планировки на разных этажах — 37 и 40 этажи. Это квартиры размером 3,114кв.футов (290кв.м), 3 спальни, 3.5 ванных комнаты. Квартира на 37 этаже была продана за $22,197,850

Давайте посмотрим фотографии этих двух квартир.

В своей статье в прошлом году я писал об отличном варианте инвестиции на Манхэттене на примере конкретной квартиры. Также я приводил свой прогноз по скорости продажи, цене и доходности. Пришло время посмотреть насколько прогноз сбылся.

Итак, квартира изначально была выставлена за $469,000. Получив сразу множество запросов, продавец уже через несколько дней поднял цену до $496,000. В итоге квартира была продана за $481,000.

Поскольку квартиру приобрел инвестор, сразу после покупки ее выставили на аренду за $2,250. Таким образом уже уточненная доходность (мы теперь знаем цену продажи и цену на аренду) составила 4.4%, что ОЧЕНЬ хорошо для Манхэттена.

Время подтвердило, что это был хороший вариант. Жаль, что такие квартиры редко появляются на рынке.

Владелец этой квартиры, основатель бренда одежды Esprit миллиардер Юрген Фридрих, купил ее за $25млн. Он привез архитекторов и дизайнеров, которые реставрировали Виндзорский дворец, и долгие годы делал ремонт. Сейчас квартира продается за те же $25млн.

А в чем смысл? — спрашивают некоторые.

А я отвечу. Если вы только о деньгах, то купите себе склад в пригороде. Если хотите создать шедевр и прокоснуться к истории, то покупайте квартиру в легендарном отеле Плаза.

А вот и видео с нашей совместной с Ильей Варламовым прогулки: