Этот подробный гайд мы собрали на основе сотен сделок за 14 лет практики на рынке Нью-Йорка. Здесь – вся база, которую нужно понимать перед тем, как открывать сайты с объявлениями: особенности рынка недвижимости Нью-Йорка, цены, расходы, нюансы поиска и весь процесс – от идеи до получения ключей.

У граждан других стран ровно те же права на покупку, владение, распоряжение и продажу недвижимости в Нью-Йорке, что и у граждан США. Никаких ограничений для иностранцев нет.

Квартиру можно приобрести как на физическое лицо, так и на имя компании LLC (юридическое лицо, зарегистрированное в США). Вторую опцию часто выбирают для обеспечения приватности владения, удобства при дальнейшей передаче собственности или для ограничения рисков при ведении нескольких объектов.

Лучший способ выбрать недвижимость – это посмотреть объекты лично. Вместе с тем удаленная покупка вполне возможна и нередко практикуется. Показ объектов в таком случае проходит по видеосвязи, дополняется фото, планировками и прочей информацией по объекту. Можно даже виртуально «погулять» по выбранному району через Google Street View. А саму сделку от имени покупателя может оформить адвокат по доверенности.

Квартиры в кооперативах и кондоминиумах могут выглядеть одинаково, но правила покупки-владения-продажи могут быть очень разными. Поэтому очень важно понимать эти отличия.

Подробнее о различиях кооперативов и кондоминиумов можно почитать ЗДЕСЬ.

За счет множества ограничений кооперативы менее ликвидны, но есть и обратная сторона – цены на такие квартиры на 15-25% дешевле кондоминиумов. Если у вас есть кредитная история и постоянный доход в США, то можно рассмотреть покупку кооперативной квартиры

В некоторых странах есть особая форма собственности – апартаменты. Это квартиры, которые имеют отдельный статус и юридически не являются жильем. Застройщикам строительство апартаментов обходится дешевле, поскольку позволяет избежать выполнения обязательных для жилых квартир требований.

В Нью-Йорке такого отдельного понятия, как апартаменты, нет. Хотя это слово можно услышать часто, но это всего лишь прямой перевод слова «apartment», что обозначает «квартира».

В Манхэттене практически нет отдельно стоящих домов, но есть районы, где очень распространены таунхаусы с небольшим собственным двориком, вплотную прилегающие стенами к соседним домам.

В других районах Нью-Йорка, таких как Бруклин или Куинс, есть как таунхаусы, так и отдельно стоящие дома с участком.

Приобретение дома – самый простой вариант покупки недвижимости в Нью-Йорке, поскольку нет необходимости согласовывать сделку с менеджментом и советом директоров многоквартирного дома (как в случае с квартирой).

Примерно 90% квартир на продажу в Манхэттене – это вторичный рынок. Но Нью-Йорк активно строится, и ежегодно более тысячи квартир продаются в новых проектах.

Продажа квартир на этапе строительства – довольно распространенная практика. При подписании контракта покупатель вносит депозит 10%, а через несколько месяцев – еще 10-15%. При этом застройщик по закону не имеет права использовать эти деньги – они хранятся на специальном безопасном эскроу-счете у адвоката.

Депозиты хранятся на эскроу-счёте у адвоката: застройщик по закону не может ими пользоваться.

С одной стороны, это дает гарантию сохранности денег, если проект не будет завершен, с другой – ваши средства не участвуют в строительстве. Как итог – цены на этапе стройки не ниже, чем в полностью готовом объекте. Более того, новостройки часто продаются на 10-25% выше цен вторичного рынка.

Также застройщики не предоставляют рассрочку на остаток суммы: при получении ключей покупатель должен выплатить остаток стоимости квартиры полностью сам либо привлечь сторонний банк для финансирования.

Мы привыкли к понятиям однокомнатная, двухкомнатная и т.д. – когда размер квартиры считается по количеству жилых комнат. Плюс отдельная кухня с обеденной зоной.

В Нью-Йорке, в квартирах бюджетного и среднего сегмента, кухня часто объединена с гостиной (open kitchen) – отдельного помещения под кухню может не быть вовсе.

В Нью-Йорке (как в США в целом) квартиры считаются по количеству спален.

Кроме этого, еще есть промежуточные варианты и разные понятия типа альков-студия, junior, classic 6, лофт, дуплекс, пентхаус и т.д. Подробнее можно почитать ЗДЕСЬ.

Если вы введете в поисковике «купить квартиру в нью-йорке», то сразу найдете сайты и порталы зарубежной недвижимости. Посмотреть варианты квартир можно там, но будьте готовы к следующим особенностям:

Задача у подобных сайтов простая – получить ваши контакты и продать их кому-то.

Если вы хорошо владеете английским языком, то можно воспользоваться местными нью-йоркскими базами недвижимости, например, Streeteasy.com или Zillow.com. Некоторые локальные агентства недвижимости также имеют на своих сайтах базы с листингами.

Попадая в такую базу, вы окажетесь в другой крайности – вариантов становится слишком много, поскольку результаты поиска будут включать разные формы собственности (condo, coop, condop), квартиры с ограничениями (HDFC coops, landlease) или с арендаторами (free market, rent stabilized).

В частности, на этих сайтах вы наверняка увидите цены ниже, чем указанные выше, но это будут либо кооперативы, либо квартиры с ограничениями по покупке. Часто даже местным жителям крайне сложно в этом разобраться и многие пользуются профессиональной помощью агентов.

Финансово-инвестиционная компания UBS каждый год проводит глобальное исследование о потенциальной возможности «пузыря» на рынках недвижимости – Global Real Estate Bubble Index.

По данным свежего отчёта за сентябрь 2026 года, Нью-Йорк находится в категории низкого риска. Причём в последние годы он постоянно улучшает свои позиции. Для сравнения такие локации, как Дубай и Майами, получили оценку «повышенный риск», вплотную подойдя к категории переоценённых рынков недвижимости.

Стоимость владения квартирой в основном состоит из двух частей – оплата дому за обслуживание (услуги дома и коммунальные платежи) и налог на недвижимость. Эти две суммы прямо указываются в объявлениях о продаже квартир.

Оплата за обслуживание – ежемесячный платеж управляющей компании, который включает в себя зарплату персонала дома, страховку здания, ремонт, отчисления в резервный фонд, а также отопление, горячую и холодную воду, канализацию. Стоимость обслуживания сильно зависит от дополнительных удобств, которые предоставляет дом. Круглосуточный дормен-консьерж, спортзал, бассейн, лаунж, терраса, кинозал и прочие удобства заметно увеличивают ежемесячные платежи.

Налог на недвижимость уплачивается ежеквартально напрямую городу, но для удобства сравнения в объявлениях указывается ежемесячная сумма.

Если говорить о средних цифрах в Манхэттене, то за один квадратный метр нужно будет платить $13-$18 в месяц в качестве оплаты за обслуживание дома и $15-$20 в месяц в качестве налога на недвижимость. Итого $28-$38 в месяц за квадратный метр. На примере квартир:

Кроме обслуживания и налогов, нужно будет еще оплачивать:

Подробнее о ежемесячных расходах на владение можно почитать ЗДЕСЬ.

При оформлении сделки покупки возникают дополнительные разовые платежи:

При цене от $1M штат Нью-Йорк начинает брать дополнительный налог на роскошь Mansion Tax:

Также при покупке новой квартиры от застройщика нужно платить дополнительно 1.825% налог на переход права собственности. А также бывают взносы в бюджет дома и прочие платежи. Но при правильной стратегии торга эти расходы часто можно переложить на застройщика.

ИТОГО НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ

Процесс покупки квартиры в Нью-Йорке максимально защищен и безопасен благодаря многоступенчатой процедуре.

Купить квартиру и сдавать её в аренду – один из самых популярных вариантов инвестиций в недвижимость Нью-Йорка. Так поступают как местные жители, так и иностранные инвесторы со всего мира

Подробнее о покупке квартиры в качестве инвестиции можно почитать ЗДЕСЬ

Если вы не живете в квартире постоянно или купили квартиру как инвестицию, для вас будет актуален вопрос последующего обслуживания. В частности, нужно следить за оплатой коммунальных платежей, налогов, общаться с управляющей компанией по любым вопросам. В случае покупки инвестиционной квартиры ее нужно сдавать в аренду, принимать арендные платежи, общаться с арендатором и т.д.

Наша компания помогает сдать квартиру в аренду и продлить договор аренды.

В остальном некоторые клиенты управляют квартирой самостоятельно удаленно или нанимают местную управляющую компанию (мы ее также можем порекомендовать)