Возрождаем немного подзабытую рубрику о самых дешевых квартирах. Смотрим только свежие варианты, вышедшие на рынок Манхэттена в прошлом месяце. Такой обзор позволяет ответить на самый частый вопрос “Сколько стоит дешевая квартира в Манхэттене?”
Поскольку последний раз такой обзор я делал в докоронавирусную эпоху, то будет также интересно сравнить, как изменился рынок дешевых квартир вследствие кризиса. И распродают ли квартиры за полцены, как прогнозировали диванные аналитики. “Из Нью-Йорка все сбежали, завтра квартиры никому не будут нужны!”
Итак, начинаем с квартир в кооперативах, как самой дешевой формы собственности (отличия кооперативов от кондоминиумов здесь). Напомню, кооперативы предназначены в первую очередь для собственного проживания. Инвесторам вряд ли продадут.
$245,000
Самый дешевый вариант – маленькая студия в районе Midtown East в жилом комплексе Tudor City. Этот комплекс домов известен своими маленькими квартирками и не раз попадал в мой обзор.
Обычно самый дешевый вариант – это что-то совсем убитое, но в данном случае квартира с полным ремонтом. Множество полок и шкафов – идеально для маленькой квартиры.
Места для большого холодильника не нашлось, поэтому поставили два маленьких.
Ванная тоже в хорошем состоянии
Представленный план не соответствует фоткам, но кого такие мелочи интересуют. Похоже это план до ремонта. Можно оценить размеры квартиры
А вот так выглядит дом 1927 года постройки
Ежемесячный платеж по квартире $985. Плюс еще дополнительный платеж $68.47 до февраля 2023
$249,000
Еще одна квартира в этом же жилом комплексе. Размер квартиры еще меньше, чем предыдущий вариант
Обилие компьютерной графики не дает оценить состояние
Но судя по кухне состояние может быть вполне жилым
Планировка квартиры, если можно так назвать эту отельную комнату
Ежемесячный платеж по квартире – $733
$250,000
Студия по адресу 457 West 57th Street, это уже район Midtown West. От этого дома до Центрального парка меньше 10 минут.
Окно темное. То ли снимали ночью, чтобы придать драматизма, то ли сразу за окном глухая стена.
Все под ремонт. Кстати, куда ставить кровать?
А никуда не надо ставить. Легким движением руки, брюки шкаф превращается в кровать. Называется Murphy bed
Плана квартиры нет (вам за четверть миллиона еще и план рисовать должны?). Ежемесячный платеж по квартире – $838
$275,000
Последний кооперативный вариант – студия по адресу 140 West 69th Street. Это уже район Upper West Side. По моему скромному мнению – лучший район Манхэттена. От дома до Центрального парка – 5 минут
Тут все под ремонт, без вариантов.
Потолки – 3.20м. Два высоких окна. Сразу чувствуется пространство
Вид из окна
Планировка квартиры
Холл в мраморе. Дом с лифтом, дорменом. “Добрый день, сэр”
Ежемесячный платеж по квартире – $903
Переходим ко второй форме собственности – кондоминиумам. Здесь нет никаких ограничений ни на покупку, ни на сдачу в аренду. Подходит как для проживания, так и в качестве инвестиции.
$319,000
Самая дешевая квартира в кондоминиуме – студия в центральном Гарлеме по адресу 48 West 138th Street. Это старый арендный дом постройки 1940 года, который был несколько лет назад конвертирован в кондоминиум. С соответственным ремонтом дома и квартир
Кухня новая
В ванной полный ремонт
Планировка квартиры. Без затей. Один маленький шкаф на всю квартиру. Общая площадь квартиры – 375кв.футов / 35кв.метров
Поскольку это кондоминиум, то владелец будет платить не один общий комбинированный платеж, а два отдельных. Платеж дому – $323 в месяц, налог на недвижимость – $363.
$379,000
Следующий вариант находится на севере Манхэттена, район Hudson Heights (или Washington Heights). Адрес 255 Cabrini Boulevard, это примерно уровень улицы West 187 Street. От “центра” дальше, но сразу получаем намного большую площадь. В данном случае размер 530кв.футов / 49кв.метров
Есть место и для кухни, и для обеденной зоны, и для гостиной, и для офиса.
И даже место для велосипеда!
Состояние квартиры вполне жилое. И судя по ванной такое жилое состояние держится уже лет так 40
Хотя на кухне не так давно меняли шкафчики и технику
Вот как это все выглядит на плане
Ежемесячно за услуги дома – $425, налог – $328.
$385,000
Теперь перенесемся в “центр”, район Upper West Side, адрес 112 West 72nd Street. Буквально 3 минуты до Центрального парка. Напротив легендарного кооператива Дакота, где вы вообще не сможете купить квартиру. Как вообще получилось, что одна из самых дешевых квартир оказалась в одном из лучших районов? Ответ прост: размер квартиры. Непосредственно размер в цифрах не указан, планировки нет. По другим квартирам в этой линии указан размер 270кв.футов или 25кв.метров.
Сразу за окном – стена, и иногда соседи
Кухню полностью отремонтировали
А вот с ванной решили не заморачиваться. Тут до сих пор 80-е года прошлого века.
У меленького размера есть и преимущества – очень низкие платежи. Дому – $272, городу в качестве налога – $386 в месяц. Для этого района – это копейки.
Выводы: изменились ли цены в кризис?
Теперь давайте сравним с предыдущими выпусками этой рубрики и посмотрим упали ли цены на квартиры.
В октябре 2019 года самая дешевая квартира в кооперативе стоила $279,000, в сентябре 2019 – $259,000, а в мае 2019 – $239,000. Сегодня же самый дешевый кооперативный вариант стоит $245,000. Можем констатировать, что цены в этом сегменте практически не изменились. Самые дешевые квартиры для жилья всегда пользуются спросом.
С квартирами в кондоминиумах на первый взгляд ситуация другая. В октябре 2019 года самая дешевая кондо-квартира стоила $410,000, в сентябре 2019 – $399,000, а в мае 2019 – $425,000. Сегодня же самый дешевый вариант в кондо стоит всего $319,000!
Но объясняется эта довольно значительная разница довольно просто – на рынок вышло много маленьких по площади квартир. Я посмотрел статистику по самому дешевому дому в гарлеме (48 West 138th Street), где продается эта квартира за $319,000. В этом же доме в мае 2019 года были проданы две маленькие квартиры за $305,000 и $318,000. Такая же ситуация со вторым дешевым домом 255 Cabrini Boulevard, где сейчас вышла квартира за $379,000. В сентябре 2019 такая же по планировке квартира была продана за $385,000. Итак, можем сделать общее резюме – самый дешевый сегмент недвижимости Манхэттена практически не попал под негативное влияние коронакризиса. (Чего нельзя сказать о других категориях, но об этом в других будущих постах).
Предыдущие обзоры самой дешевой недвижимости: октябрь 2019, сентябрь 2019, май 2019
