Купил квартиру и сдал в аренду – самый простой и доступный вид инвестиции. Обычно такая инвестиционная квартира в кондоминиуме на Манхэттене стоит от $500K и может приносить 3-3.5% годовых – эта доходность считается очень хорошей. Но иногда, несколько раз в год, появляются варианты, которые могут приносить намного больше. Пример такой инвестиции я и хочу показать.
Квартира с одной спальней 1 bedroom находится в центральном Гарлеме. Месторасположение не должно пугать – квартира находится всего в 2.5 блоках (соответственно 2.5 минуты пешком) от Центрального парка и района Upper West Side. Более того, с точки зрения инвестиции Гарлем это – хороший вариант по двум причинам:
- цены дешевле, чем в центральной части Манхэттена
- для новых и реконструированных домов действует налоговая скидка, соответственно месячные платежи по налогу на недвижимость крайне низкие
Итак, давайте посмотрим детали по этой квартире.
Цена
$469,000. За эту цену в центральной части Манхэттена практически нереально найти даже маленькую студию. Здесь же квартира с одной спальней, хотя размер довольно маленький – 423кв.фута (39кв.метра)
Доход
Сейчас в этом же доме на аренду выставлены две подобные квартиры по ценам $2,300 и $2,450. В прошлом году квартира в той же линии, что и сейчас на продажу, была выставлена за $2,350.
Кстати, квартира находится в 10 минутах пешком от Колумбийского университета. Так что обеспеченные студенты университета – основные арендаторы в этом районе.
Расходы
Ежемесячный платеж дому указан в размере $240. Скорее всего агент неправильно указал эту цифру, по моему анализу должны выходить около $400 в месяц. Низкий платеж обусловлен маленьким размером квартиры и отсутствием в доме спортзала, дормена и прочих недешевых дополнительных услуг. Ежемесячный налог на недвижимость равен нулю, поскольку это реконструированный дом и у него есть налоговая скидка до 2025 года.
Доходность
Даже если консервативно предположить, что эта квартира будет сдана за $2,200 в месяц, а реальные платежи дому $400, то доходность будет 4.6% годовых. Согласитесь, что это намного выше 3-3.5% указанных в начале этой статьи.
Вот здесь подробная статья о процессе покупки квартиры в Нью-Йорке.
Фотографии квартиры
План квартиры
Квартира вышла на рынок всего несколько часов назад. Я практически уверен, что она продержится на рынке всего несколько дней и будет продана all cash (без привлечения кредита из банка) по запрашиваемой цене или даже выше. Посмотрим, насколько оправдается мой прогноз.
Если есть какие-то вопросы по этой инвестиционной квартире, то вот все мои контакты.
UPDATE: как уточнил агент продавца ежемесячные платежи по квартире составляют $486. Таким образом доходность равна 4.4% годовых
UPDATE от марта 2019: квартира изначально была выставлена за $469,000. Получив сразу множество запросов продавец уже через несколько дней полнял цену до $496,000. В итоге квартира была продана за $481,000. Поскольку квартиру приобрел инвестор, сразу после покупки ее выставили на аренду за $2,250. Таким образом уже уточненная доходность (мы теперь знаем цену продажи и цену на аренду) составила 4.4%, что ОЧЕНЬ хорошо для Манхэттена.
