icon
burger
СВЯЖИТЕСЬ С НАМИ close menu
+1 917 868 0747
339 West 71st Street, New York, NY
Главная icon Блог

Блог. Авторские статьи

Делимся нашей глубокой экспертизой

Новость для владельцев больших миллионов: цены на недвижимость Нью-Йорка стремительно падают

Новости для тех, кто решил прикупить себе дорогую квартиру на Манхэттене. Я имею ввиду реально дорогую, ценой в десятки миллионов долларов. В этой категории у продавцов наметились явные проблемы с продажами, так что они активно снижают цены и готовы хорошо торговаться. Проиллюстрирую на реальном примере. Цены я дам немного позже, а для начала познакомьтесь с

Аренда квартиры в Нью-Йорке. Как не попасть на удочку net effective rent?

Арендные ставки падают – именно такая тенденция наметилась последнее время для квартир высокого и среднего ценового диапазона. В первую очередь это актуально для Манхэттена и ближайших к Манхэттену районам Бруклина и Квинса. Смотрите подробную статью в конце страницы Услуга по аренде квартиры в Нью-Йорке Но владельцы недвижимости не хотят сдаваться. Чтобы как-то привлечь арендаторов они

Шкаф с камином

Пролистывая фотки одного дома, заметил странную комнату, единственным предметом мебели в которой была скамейка (или банкетка? или пуфик?). По периметру комнаты множество встроенных шкафов. И камин. Довольно странное сочетание. Функциональное назначение комнаты было непонятным. Полез смотреть детали… Читать далее… Оказалось, что это, как говорят местные, Walk in closet, т.е. огромный шкаф для одежды. Скамейка для

Российский девелопер вывел на рынок Нью-Йорка квартиру за $100млн

Цифра в 100,000,000 долларов не дает покоя застройщикам. И вот еще один 100-миллионный пентхаус скоро появится на рынке Нью-Йорка. Кстати, это проект известного российского девелопера Владислава Доронина, который решил попробовать свои силы на американском рынке. Пятиэтажный пентхаус в “короне” Crown Building на Пятой авеню будет выставлен более, чем за 100 миллионов долларов, сообщает журнал о

Вопрос-Ответ

Когда лучше арендовать квартиру? Есть ли сезонность аренды?
Нью-Йорк переезжает круглый год, ярко выраженной сезонности в Нью-Йорке нет. Тем не менее можно выделить периоды, когда активность на рынке аренды увеличивается или уменьшается. Высокий арендный сезон в Нью-Йорке - вторая половина лета и начало осени. Низкий - конец осени и декабрь-январь. Цены от низкого к высокому сезону меняются в пределах 4-8%. Высокий сезон частично связан с началом учебы в школах и университетах и сезоном отпусков летом. В это время цены на аренду немного выше, но и количество вариантов превышает среднее. Низкий сезон связан с рождественскими празниками и зимним похолоданием. Цены ниже, вариантов немного меньше и процесс аренды будет идти медленнее. Как итог: хотите немного дешевле - снимайте в низкий сезон зимой. Хотите больше вариантов - снимайте летом.  
Сколько стоят услуги агента при аренде квартиры?
Услуги нашей компании по поиску и аренде квартиры будут стоить 1 месяц аренды. Иногда собственник не оплачивает комиссионные своему агенту. В этом случае потенциальный арендатор должен будет оплатить комиссию и своему агенту и агенту собственника. Обычно это 15% от годовой аренды (1.8 месяца аренды)
Сколько стоят услуги агента при аренде офиса?
Наши услуги по поиску и аренде офиса бесплатны для арендаторов. На рынке коммерческой недвижимости Нью-Йорка владелец офиса оплачивает комиссию и своему агенту и агенту арендатора. Кстати, именно поэтому мы показываем ВСЕ объекты, которые могут подойти нашим клиентам. В любом выбранном варианте мы получим свою комиссию.
Сколько стоят услуги агента при сдаче квартиры в аренду?
Перед тем, как выставить квартиру на рынок, мы обсуждаем с владельцем стратегию сдачи в аренду и, в частности, кто будет оплачивать нашу комиссию. Вариант 1: комиссию, обычно в размере одного месяца аренды, оплачивает владелец квартиры. В этом случае для конечного арендатора квартира без комиссии будет намного более привлекательной. Некоторые арендаторы вообще рассматривают квартиры ТОЛЬКО без комиссии. Для владельца тоже есть в этом плюс - цену можно поставить выше. Вариант 2: нашу комиссию, обычно в размере одного месяца, оплачивает арендатор. Выбор варианта завит от множества факторов: цены, количества квартир в ценовом сегменте, срочности и т.д. P.S. Периодически власти города Нью-Йорк обсуждают принятие закона, который обязывает владельцев оплачивать комиссию своего агента. Так что в какой-то момент рынок может прийти к безальтернативному варианту 1.
А можно купить апартаменты в Нью-Йорке?
В некоторых странах есть такая форма собственности как Апартаменты. Юридически это коммерческие помещения, но сделаны они как квартиры и в них можно жить.  В Нью-Йорке такого понятия как Апартаменты нет. Хотя само по себе слово «квартира» на американский английский переводится именно как «Apartment», что и рождает иногда путаницу.
Что такое Кооперативы и Кондоминиумы и в чем разница?
В Нью-Йорке есть два типа собственности квартир - кондоминиумы и кооперативы. В кондоминуме вы владеете недвижимой собственностью, в понимании как мы привыкли и как распространено во многих странах мира. В кооперативе вы владеете акциями компании, которая владеет всем домом. Совет кооператива принимает все важные решения по дому в том числе кому продавать и какие будут требования к потенциальным покупателям. Например, в кооперативах крайне редко продают инвесторам. Перед сделкой тщательно проверяют финансовое положение будущего покупателя (поэтому иностранцам сложно купить). И есть ограничения на сдачу в аренду. Из-за всех этих особенностей кооперативы дешевле на 15-25%. Таже кооперативы — это старая форма собственности. Все, что строилось в Нью-Йорке последние 20-30 лет — это кондоминиумы. Более подробно можно прочитать в блоге: Две формы собственности: Кооперативы и Кондоминиумы
Нью-Йорк — дорогой город. Нет ли пузыря на рынке недвижимости?
Крупнейший швейцарский финансовый холдинг UBS каждый год анализирует цены на недвижимость в крупнейших городах мира. Цель исследования - определить перегретые рынки, где цены неоправданно высоки и есть потенциальная опасность пузыря. Последнее исследование UBS 2023 года показало, что Нью-Йорк попал в самую безопасную категорию Fair-valued. Цены здесь полностью оправданы уровнем доходов, экономическим развитием и потоком инвестиций. Более того, за последние годы Нью-Йорк улучшил свою позицию в этом рейтинге по сравнению с предыдущими исследованиями.
Сколько стоят услуги агента при покупке квартиры?
Наши услуги бесплатны для покупателей. На рынке недвижимости Нью-Йорка продавец квартиры платит комиссию и своему агенту и агенту покупателя. Кстати, именно поэтому мы показываем ВСЕ объекты, которые могут подойти нашему покупателю. В любом выбранном варианте мы получим свою комиссию.
Риелтор, Агент или Брокер по недвижимости? Объясняем термины.
Если коротко, то особой разницы нет. Это разные названия одного и того же вида деятельности. Агент по недвижимости - общее название cпециалиста, деятельность которого связана с покупкой, продажей или арендой недвижимости. На английском соответствует Real Estate Agent. Изначально Риелтором (Realtor) в США мог называться только член Национальной Ассоциации Риелторов (National Association of Realtors или сокращенно NAR). Со временем короткое и емкое слово Риелтор начало использоваться как название профессии в целом. Звучит намного проще чем "Агент по недвижимости". Также слово Риелтор перешло в русский язык, где также обозначает профессию. В США деятельность в сфере недвижимости лицензируется. Начальный уровень лицензии - Real Estate Salesperson (что-то типа "продавец"). Salesperson может работать только на кого-то. Следующий и самый высокий уровень лицензии, Real Estate Broker, можно получить минимум после двух лет работы, закрытия большого количества сделок и прохождения дополнительного экзамена. Broker, в отличие от Salesperson, уже может создавать свою компанию и нанимать себе других агентов. Собственно Брокер по недвижимости - это и есть перевод-калька от этого термина.
Зачем мне нужен (и нужен ли) агент по недвижимости?
Нет такого закона или правила, который обязывал бы вас пользоваться услугами агента при покупке или аренде недвижимости. Но скорее всего вы будете арендовать/покупать свою первую или вторую квартиру в Нью-Йорке, а агент проходил через это десятки и сотни раз. Как и в любом деле опыт играет очень большую, если не решающую роль. (Все это, конечно, при условии, что вы нашли опытного агента). К тому же собственники крайне редко самостоятельно продают или сдают квартиру в аренду. Против вас будут играть профессионалы рынка.
Читать дополнительно
У меня нет счета в американском банке. Не будет ли это проблемой при покупке?
Купить недвижимость в Нью-Йорке можно не открывая счет в американском банке. В этом случае деньги будут идти с вашего банковского счета вне США на специальный эскроу счет американского адвоката. И далее уже продавцу или его адвокату в момент заключения сделки.
Можно ли купить недвижимость удаленно, не приезжая в Нью-Йорк?
Выбрать объект недвижимости можно удаленно. Чтобы непосредственно совершить сделку, тоже не обязательно присутствовать лично. Можно открыть новую компанию LLC (Limited Liability Company) и купить недвижимость на нее. В этом случае все документы на сделке подпишет адвокат (порекомендуем нескольких специалистов). Покупка на компанию LLC - очень распространенный вариант как для приобретения жилой квартиры, так и коммерческой недвижимости. Именно удаленной покупкой и пользуются некоторые наши инвесторы. Они купили квартиры не приезжая в США и мы уже несколько лет успешно сдаем эти квартиры. (С этим инвесторами мы так никогда лично и не виделись).
Даёт ли покупка недвижимости в США право получить вид на жительство (гринкарту) или гражданство?
В некоторых странах существуют программы, которые позволяют при покупке недвижимости получить вид на жительство или даже гражданство этой страны. В США подобных программ нет. Существуют программы по привлечению инвестиций в экономику США по условиям которых, вложив от $800,000 в новый или уже работающий бизнес и создав новые рабочие места, можно получить определенный тип визы или даже вид на жительство — гринкарту. Это долгий и сложный процесс с привлечением профильного адвоката (можем порекомендовать). Одним из вариантов бизнеса может быть даже девелопмент. В Нью-Йорке крупные застройщики используют такой вид привлечения инвестиций. Но вложение идет именно в бизнес, и назвать это схемой “купил недвижимость и получил Гринкарту/гражданство США” никак нельзя. Хотя иногда и можно встретить подобную недобросовестную рекламу. 
Есть ли ограничения по покупке или владению недвижимости для иностранцев?
Отсутствие гражданства США, вида на жительство или даже туристической визы никак не влиет на право покупать, владеть, распоряжаться и продавать недвижимость в этой стране.  У нас есть инвесторы, которые много лет назад удаленно купили квартиры для сдачи в аренду. В США они не приезжали ни для выбора недвижимости, ни для заключения сделки, ни для последующей сдачи в аренду (мы их лично вообще никогда не видели). Все это не мешает им получать постоянный доход от их арендной недвижимости.