Блог компании Newyork Realty

Блог

Блог. Авторские статьи

Делимся нашей глубокой экспертизой

Вечный вопрос «Аренда или Покупка» на примере квартиры в Нью-Йорке

В комментариях к моему посту в фейсбуке опять всплыла вечная тема: что выгоднее арендовать квартиру или купить квартиру в кредит? Конечно, ответ на вопрос индивидуален и зависит от многих факторов, но в комментариях указали пример конкретного дома и сравнили две конкретные квартиры. Приведу здесь эти примеры и поделюсь своими мыслями. Итак, в кондоминиуме по адресу

Пора разобраться: агент, брокер или риелтор?

Существует довольно немало терминов, которые тем или иным образом обозначают профессиональную деятельность в области недвижимости. Давайте раз и навсегда разберемся, что эти термины обозначают и какая между ними разница. “Агент по недвижимости” В принципе это общее навание профессии. Любой, кто занимается арендой, покупкой и продажей домов, квартир, комнат, коммерческих помещений и т.д, может называть

Дом в Бруклине. Красиво или цыганщина?

Красиво или ужас-ужас? Барокко или совсем уж цыганщина? Жили бы в таком? Не буду давать свое мнение, хочу послушать вас.

Самые дорогие квартиры июля. Манхэттен, Нью-Йорк.

Сегодня я представлю вам самую дорогую недвижимость Нью-Йорка, которая вышла на рынок в прошлом месяце. Все эти объекты недвижимости находятся в Манхэттене. $39,000,000 Самая дорогая квартира занимает практически весь 82 этаж кондоминиума 845 United Nations Plaza в районе Midtown East. Квартира размером 700кв.метров (7,500кв.футов), 6 спален и 5.5 ванных комнаты. Фантастические виды на все четыре

Самые дешевые квартиры июля. Манхэттен, Нью-Йорк.

После некоторого перерыва продолжаю показывать самую дешевую недвижимость на Манхэттене, а именно что вышло на рынок в июле. Начнем с квартир в кооперативах. Это самая дешевая форма собственности, но, напомню, что “не местным” такую квартиру вряд ли продадут. Из любого правила есть исключения и как раз в этом выпуске будет кооперативная квартира, которую продадут “не

Самые дешевые квартиры мая. Манхэттен, Нью-Йорк.

Сколько стоит дешевая квартира на Манхэттене? Ответ в этой ежемесячной рубрике о самых дешевых квартирах прошлого месяца. Начнем с квартир в кооперативах. Это самая дешевая форма собственности, но, напомню, что “не местным” такую квартиру вряд ли продадут. $279,000 Маленькая студия в районе Upper East Side. Квартира на первом этаже, нужен ремонт. Ежемесячный платеж —

Вопрос-Ответ

Нью-Йорк переезжает круглый год, ярко выраженной сезонности в Нью-Йорке нет. Тем не менее можно выделить периоды, когда активность на рынке аренды увеличивается или уменьшается. Высокий арендный сезон в Нью-Йорке - вторая половина лета и начало осени. Низкий - конец осени и декабрь-январь. Цены от низкого к высокому сезону меняются в пределах 4-8%. Высокий сезон частично связан с началом учебы в школах и университетах и сезоном отпусков летом. В это время цены на аренду немного выше, но и количество вариантов превышает среднее. Низкий сезон связан с рождественскими празниками и зимним похолоданием. Цены ниже, вариантов немного меньше и процесс аренды будет идти медленнее. Как итог: хотите немного дешевле - снимайте в низкий сезон зимой. Хотите больше вариантов - снимайте летом.

Услуги нашей компании по поиску и аренде квартиры будут стоить 1 месяц аренды. Иногда собственник не оплачивает комиссионные своему агенту. В этом случае потенциальный арендатор должен будет оплатить комиссию и своему агенту и агенту собственника. Обычно это 15% от годовой аренды (1.8 месяца аренды)

Наши услуги по поиску и аренде офиса бесплатны для арендаторов. На рынке коммерческой недвижимости Нью-Йорка владелец офиса оплачивает комиссию и своему агенту и агенту арендатора. Кстати, именно поэтому мы показываем ВСЕ объекты, которые могут подойти нашим клиентам. В любом выбранном варианте мы получим свою комиссию.

Перед тем, как выставить квартиру на рынок, мы обсуждаем с владельцем стратегию сдачи в аренду и, в частности, кто будет оплачивать нашу комиссию. Вариант 1: комиссию, обычно в размере одного месяца аренды, оплачивает владелец квартиры. В этом случае для конечного арендатора квартира без комиссии будет намного более привлекательной. Некоторые арендаторы вообще рассматривают квартиры ТОЛЬКО без комиссии. Для владельца тоже есть в этом плюс - цену можно поставить выше. Вариант 2: нашу комиссию, обычно в размере одного месяца, оплачивает арендатор. Выбор варианта завит от множества факторов: цены, количества квартир в ценовом сегменте, срочности и т.д. P.S. Периодически власти города Нью-Йорк обсуждают принятие закона, который обязывает владельцев оплачивать комиссию своего агента. Так что в какой-то момент рынок может прийти к безальтернативному варианту 1.

В некоторых странах есть такая форма собственности как Апартаменты. Юридически это коммерческие помещения, но сделаны они как квартиры и в них можно жить. В Нью-Йорке такого понятия как Апартаменты нет. Хотя само по себе слово «квартира» на американский английский переводится именно как «Apartment», что и рождает иногда путаницу.

В Нью-Йорке есть два типа собственности квартир - кондоминиумы и кооперативы. В кондоминуме вы владеете недвижимой собственностью, в понимании как мы привыкли и как распространено во многих странах мира. В кооперативе вы владеете акциями компании, которая владеет всем домом. Совет кооператива принимает все важные решения по дому в том числе кому продавать и какие будут требования к потенциальным покупателям. Например, в кооперативах крайне редко продают инвесторам. Перед сделкой тщательно проверяют финансовое положение будущего покупателя (поэтому иностранцам сложно купить). И есть ограничения на сдачу в аренду. Из-за всех этих особенностей кооперативы дешевле на 15-25%. Таже кооперативы — это старая форма собственности. Все, что строилось в Нью-Йорке последние 20-30 лет — это кондоминиумы. Более подробно можно прочитать в блоге: Две формы собственности: Кооперативы и Кондоминиумы

Крупнейший швейцарский финансовый холдинг UBS каждый год анализирует цены на недвижимость в крупнейших городах мира. Цель исследования - определить перегретые рынки, где цены неоправданно высоки и есть потенциальная опасность пузыря. Последнее исследование UBS 2023 года показало, что Нью-Йорк попал в самую безопасную категорию Fair-valued. Цены здесь полностью оправданы уровнем доходов, экономическим развитием и потоком инвестиций. Более того, за последние годы Нью-Йорк улучшил свою позицию в этом рейтинге по сравнению с предыдущими исследованиями.

Наши услуги бесплатны для покупателей. На рынке недвижимости Нью-Йорка продавец квартиры платит комиссию и своему агенту и агенту покупателя. Кстати, именно поэтому мы показываем ВСЕ объекты, которые могут подойти нашему покупателю. В любом выбранном варианте мы получим свою комиссию.

Если коротко, то особой разницы нет. Это разные названия одного и того же вида деятельности. Агент по недвижимости - общее название cпециалиста, деятельность которого связана с покупкой, продажей или арендой недвижимости. На английском соответствует Real Estate Agent. Изначально Риелтором (Realtor) в США мог называться только член Национальной Ассоциации Риелторов (National Association of Realtors или сокращенно NAR). Со временем короткое и емкое слово Риелтор начало использоваться как название профессии в целом. Звучит намного проще чем "Агент по недвижимости". Также слово Риелтор перешло в русский язык, где также обозначает профессию. В США деятельность в сфере недвижимости лицензируется. Начальный уровень лицензии - Real Estate Salesperson (что-то типа "продавец"). Salesperson может работать только на кого-то. Следующий и самый высокий уровень лицензии, Real Estate Broker, можно получить минимум после двух лет работы, закрытия большого количества сделок и прохождения дополнительного экзамена. Broker, в отличие от Salesperson, уже может создавать свою компанию и нанимать себе других агентов. Собственно Брокер по недвижимости - это и есть перевод-калька от этого термина.

Нет такого закона или правила, который обязывал бы вас пользоваться услугами агента при покупке или аренде недвижимости. Но скорее всего вы будете арендовать/покупать свою первую или вторую квартиру в Нью-Йорке, а агент проходил через это десятки и сотни раз. Как и в любом деле опыт играет очень большую, если не решающую роль. (Все это, конечно, при условии, что вы нашли опытного агента). К тому же собственники крайне редко самостоятельно продают или сдают квартиру в аренду. Против вас будут играть профессионалы рынка.

Читать дополнительно

Купить недвижимость в Нью-Йорке можно не открывая счет в американском банке. В этом случае деньги будут идти с вашего банковского счета вне США на специальный эскроу счет американского адвоката. И далее уже продавцу или его адвокату в момент заключения сделки.

Выбрать объект недвижимости можно удаленно. Чтобы непосредственно совершить сделку, тоже не обязательно присутствовать лично. Можно открыть новую компанию LLC (Limited Liability Company) и купить недвижимость на нее. В этом случае все документы на сделке подпишет адвокат (порекомендуем нескольких специалистов). Покупка на компанию LLC - очень распространенный вариант как для приобретения жилой квартиры, так и коммерческой недвижимости. Именно удаленной покупкой и пользуются некоторые наши инвесторы. Они купили квартиры не приезжая в США и мы уже несколько лет успешно сдаем эти квартиры. (С этим инвесторами мы так никогда лично и не виделись).

В некоторых странах существуют программы, которые позволяют при покупке недвижимости получить вид на жительство или даже гражданство этой страны. В США подобных программ нет. Существуют программы по привлечению инвестиций в экономику США по условиям которых, вложив от $800,000 в новый или уже работающий бизнес и создав новые рабочие места, можно получить определенный тип визы или даже вид на жительство — гринкарту. Это долгий и сложный процесс с привлечением профильного адвоката (можем порекомендовать). Одним из вариантов бизнеса может быть даже девелопмент. В Нью-Йорке крупные застройщики используют такой вид привлечения инвестиций. Но вложение идет именно в бизнес, и назвать это схемой “купил недвижимость и получил Гринкарту/гражданство США” никак нельзя. Хотя иногда и можно встретить подобную недобросовестную рекламу.

Отсутствие гражданства США, вида на жительство или даже туристической визы никак не влиет на право покупать, владеть, распоряжаться и продавать недвижимость в этой стране. У нас есть инвесторы, которые много лет назад удаленно купили квартиры для сдачи в аренду. В США они не приезжали ни для выбора недвижимости, ни для заключения сделки, ни для последующей сдачи в аренду (мы их лично вообще никогда не видели). Все это не мешает им получать постоянный доход от их арендной недвижимости.