Блог компании Newyork Realty

Блог

Блог. Авторские статьи

Делимся нашей глубокой экспертизой

Самые дешевые квартиры марта. Манхэттен, Нью-Йорк.

Снова представляю самые дешевые квартиры, которые вышли на рынок Манхэттена в прошлом месяце. Эта рубрика позволяет понять от каких сумм начинаются цены в этом центральном районе Нью-Йорка. Начинаем с квартир в кооперативах. Напомню, это варианты для “местных”, иностранцам в кооперативе вряд ли продадут квартиру. Вот здесь полная статья про отличия кооперативов и кондоминиумов $285,000 Маленькая

Нью-йоркский холодильник 1908 года

Эти фотографии сделаны в одной квартире в знаменитом доме The Apthorp, который находится в районе Upper West Side на Манхэттене. Шкафы — чудом сохранившаяся оригинальная конструкция 1908 года. Именно в этом году был построен этот жилой дом. Я разместил эти фотографии в своем facebook аккаунте и попросил угадать, что это такое и как это работало.

Пример отличной инвестиции в Нью-Йорке на Манхэттене до $500тыс

Купил квартиру и сдал в аренду – самый простой и доступный вид инвестиции. Обычно такая инвестиционная квартира в кондоминиуме на Манхэттене стоит от $500K и может приносить 3-3.5% годовых – эта доходность считается очень хорошей. Но иногда, несколько раз в год, появляются варианты, которые могут приносить намного больше. Пример такой инвестиции я и хочу показать.

Зачем снимать, если можно купить? — подумал Google и купил здание за $2.4млрд

На прошлой неделе IT гигант приобрел здание по адресу 75 9th Avenue, которое известно как Chelsea Market Building. Как понятно из названия там расположен своеобразный рынок или торговый центр Chelsea Market, который ежегодно посещают 6млн туристов и жителей города. Купленное здание находится ровно напротив главного офиса Google в Нью-Йорке.

Новый ценовой рекорд на рынке Нью-Йорка — $180млн

Пятиэтажный пентхаус в “короне” Crown Building на Пятой авеню нашел своего покупателя. Цена — фантастические $180млн. Квартиру выставили на рынок совсем недавно — осенью прошлого года (мой пост об этом). И вот по прошествии всего 4 месяцев объявлено, что неизвестный покупатель подписал контракт на приобретение этой квартиры, передает издание TheRealDeal. Продавец — девелоперская компания Владислава

Есть такая работа — бегать за кофе. За $42 в час

Я не специалист по профсоюзам на строительном рынке Нью-Йорка, но судя по отголоскам в прессе, тема эта весьма мутная. Вот, например, компания-застройщик Related обвинила профсоюзы в завышении расходов на $100млн при строительстве проекта Hudson Yards. Среди прочего в судебном иске указано, что так называемые «coffee boys» — работники, которые бегали за кофе, получали за свою

Вопрос-Ответ

Нью-Йорк переезжает круглый год, ярко выраженной сезонности в Нью-Йорке нет. Тем не менее можно выделить периоды, когда активность на рынке аренды увеличивается или уменьшается. Высокий арендный сезон в Нью-Йорке - вторая половина лета и начало осени. Низкий - конец осени и декабрь-январь. Цены от низкого к высокому сезону меняются в пределах 4-8%. Высокий сезон частично связан с началом учебы в школах и университетах и сезоном отпусков летом. В это время цены на аренду немного выше, но и количество вариантов превышает среднее. Низкий сезон связан с рождественскими празниками и зимним похолоданием. Цены ниже, вариантов немного меньше и процесс аренды будет идти медленнее. Как итог: хотите немного дешевле - снимайте в низкий сезон зимой. Хотите больше вариантов - снимайте летом.

Услуги нашей компании по поиску и аренде квартиры будут стоить 1 месяц аренды. Иногда собственник не оплачивает комиссионные своему агенту. В этом случае потенциальный арендатор должен будет оплатить комиссию и своему агенту и агенту собственника. Обычно это 15% от годовой аренды (1.8 месяца аренды)

Наши услуги по поиску и аренде офиса бесплатны для арендаторов. На рынке коммерческой недвижимости Нью-Йорка владелец офиса оплачивает комиссию и своему агенту и агенту арендатора. Кстати, именно поэтому мы показываем ВСЕ объекты, которые могут подойти нашим клиентам. В любом выбранном варианте мы получим свою комиссию.

Перед тем, как выставить квартиру на рынок, мы обсуждаем с владельцем стратегию сдачи в аренду и, в частности, кто будет оплачивать нашу комиссию. Вариант 1: комиссию, обычно в размере одного месяца аренды, оплачивает владелец квартиры. В этом случае для конечного арендатора квартира без комиссии будет намного более привлекательной. Некоторые арендаторы вообще рассматривают квартиры ТОЛЬКО без комиссии. Для владельца тоже есть в этом плюс - цену можно поставить выше. Вариант 2: нашу комиссию, обычно в размере одного месяца, оплачивает арендатор. Выбор варианта завит от множества факторов: цены, количества квартир в ценовом сегменте, срочности и т.д. P.S. Периодически власти города Нью-Йорк обсуждают принятие закона, который обязывает владельцев оплачивать комиссию своего агента. Так что в какой-то момент рынок может прийти к безальтернативному варианту 1.

В некоторых странах есть такая форма собственности как Апартаменты. Юридически это коммерческие помещения, но сделаны они как квартиры и в них можно жить. В Нью-Йорке такого понятия как Апартаменты нет. Хотя само по себе слово «квартира» на американский английский переводится именно как «Apartment», что и рождает иногда путаницу.

В Нью-Йорке есть два типа собственности квартир - кондоминиумы и кооперативы. В кондоминуме вы владеете недвижимой собственностью, в понимании как мы привыкли и как распространено во многих странах мира. В кооперативе вы владеете акциями компании, которая владеет всем домом. Совет кооператива принимает все важные решения по дому в том числе кому продавать и какие будут требования к потенциальным покупателям. Например, в кооперативах крайне редко продают инвесторам. Перед сделкой тщательно проверяют финансовое положение будущего покупателя (поэтому иностранцам сложно купить). И есть ограничения на сдачу в аренду. Из-за всех этих особенностей кооперативы дешевле на 15-25%. Таже кооперативы — это старая форма собственности. Все, что строилось в Нью-Йорке последние 20-30 лет — это кондоминиумы. Более подробно можно прочитать в блоге: Две формы собственности: Кооперативы и Кондоминиумы

Крупнейший швейцарский финансовый холдинг UBS каждый год анализирует цены на недвижимость в крупнейших городах мира. Цель исследования - определить перегретые рынки, где цены неоправданно высоки и есть потенциальная опасность пузыря. Последнее исследование UBS 2023 года показало, что Нью-Йорк попал в самую безопасную категорию Fair-valued. Цены здесь полностью оправданы уровнем доходов, экономическим развитием и потоком инвестиций. Более того, за последние годы Нью-Йорк улучшил свою позицию в этом рейтинге по сравнению с предыдущими исследованиями.

Наши услуги бесплатны для покупателей. На рынке недвижимости Нью-Йорка продавец квартиры платит комиссию и своему агенту и агенту покупателя. Кстати, именно поэтому мы показываем ВСЕ объекты, которые могут подойти нашему покупателю. В любом выбранном варианте мы получим свою комиссию.

Если коротко, то особой разницы нет. Это разные названия одного и того же вида деятельности. Агент по недвижимости - общее название cпециалиста, деятельность которого связана с покупкой, продажей или арендой недвижимости. На английском соответствует Real Estate Agent. Изначально Риелтором (Realtor) в США мог называться только член Национальной Ассоциации Риелторов (National Association of Realtors или сокращенно NAR). Со временем короткое и емкое слово Риелтор начало использоваться как название профессии в целом. Звучит намного проще чем "Агент по недвижимости". Также слово Риелтор перешло в русский язык, где также обозначает профессию. В США деятельность в сфере недвижимости лицензируется. Начальный уровень лицензии - Real Estate Salesperson (что-то типа "продавец"). Salesperson может работать только на кого-то. Следующий и самый высокий уровень лицензии, Real Estate Broker, можно получить минимум после двух лет работы, закрытия большого количества сделок и прохождения дополнительного экзамена. Broker, в отличие от Salesperson, уже может создавать свою компанию и нанимать себе других агентов. Собственно Брокер по недвижимости - это и есть перевод-калька от этого термина.

Нет такого закона или правила, который обязывал бы вас пользоваться услугами агента при покупке или аренде недвижимости. Но скорее всего вы будете арендовать/покупать свою первую или вторую квартиру в Нью-Йорке, а агент проходил через это десятки и сотни раз. Как и в любом деле опыт играет очень большую, если не решающую роль. (Все это, конечно, при условии, что вы нашли опытного агента). К тому же собственники крайне редко самостоятельно продают или сдают квартиру в аренду. Против вас будут играть профессионалы рынка.

Читать дополнительно

Купить недвижимость в Нью-Йорке можно не открывая счет в американском банке. В этом случае деньги будут идти с вашего банковского счета вне США на специальный эскроу счет американского адвоката. И далее уже продавцу или его адвокату в момент заключения сделки.

Выбрать объект недвижимости можно удаленно. Чтобы непосредственно совершить сделку, тоже не обязательно присутствовать лично. Можно открыть новую компанию LLC (Limited Liability Company) и купить недвижимость на нее. В этом случае все документы на сделке подпишет адвокат (порекомендуем нескольких специалистов). Покупка на компанию LLC - очень распространенный вариант как для приобретения жилой квартиры, так и коммерческой недвижимости. Именно удаленной покупкой и пользуются некоторые наши инвесторы. Они купили квартиры не приезжая в США и мы уже несколько лет успешно сдаем эти квартиры. (С этим инвесторами мы так никогда лично и не виделись).

В некоторых странах существуют программы, которые позволяют при покупке недвижимости получить вид на жительство или даже гражданство этой страны. В США подобных программ нет. Существуют программы по привлечению инвестиций в экономику США по условиям которых, вложив от $800,000 в новый или уже работающий бизнес и создав новые рабочие места, можно получить определенный тип визы или даже вид на жительство — гринкарту. Это долгий и сложный процесс с привлечением профильного адвоката (можем порекомендовать). Одним из вариантов бизнеса может быть даже девелопмент. В Нью-Йорке крупные застройщики используют такой вид привлечения инвестиций. Но вложение идет именно в бизнес, и назвать это схемой “купил недвижимость и получил Гринкарту/гражданство США” никак нельзя. Хотя иногда и можно встретить подобную недобросовестную рекламу.

Отсутствие гражданства США, вида на жительство или даже туристической визы никак не влиет на право покупать, владеть, распоряжаться и продавать недвижимость в этой стране. У нас есть инвесторы, которые много лет назад удаленно купили квартиры для сдачи в аренду. В США они не приезжали ни для выбора недвижимости, ни для заключения сделки, ни для последующей сдачи в аренду (мы их лично вообще никогда не видели). Все это не мешает им получать постоянный доход от их арендной недвижимости.