Головне, що вам потрібно знати про покупку квартири в Нью-Йорку: ринок влаштований таким чином, що комісію агенту, який працює на стороні покупця, оплачує продавець. А це означає, що якщо ви хочете купити квартиру, то просто зв’яжіться зі мною, я допоможу з пошуком/покупкою, і це нічого вам не коштуватиме.

У яких будинках можна купити квартиру?

Загалом у Нью-Йорку, та на Манхеттені зокрема, існує три форми власності багатоквартирних будинків: орендні будинки, кооперативи та кондомініуми.

— орендний будинок – це будинок, у якому всі квартири здаються в оренду. Будівля є єдиним та неподільним об’єктом власності. Купити окрему квартиру у такому будинку неможливо. Орендні будинки бувають дуже різні – від старих жахливих на вигляд будівель до ультрасучасних житлових комплексів.

– Кондомініум або кондо (condominium, condo). Це класична поширена і зрозуміла нам форма власності. Власник володіє конкретними квадратними метрами/футами своєї квартири та неподільною частиною будинку та землі. Майже все, що будується у Нью-Йорку останні 15-20 років – це кондомініуми. Іноді старі орендні будівлі повністю реконструюють, змінюють форму власності на кондомініум та розпродують квартири. Головне: у кондомініумах немає жодних обмежень на купівлю, продаж чи здачу квартир в оренду. Це найліквідніша форма власності.

– Кооператив або кооп (cooperative, coop). При цій формі власності власником всієї будівлі, землі та квартир є компанія, а мешканці купують не фізичні квадратні метри/фути, а акції цієї компанії. На квартиру підписується спеціальний орендний договір. Кооператив – це давня форма володіння. Останні 15-20 років кооперативи майже не будуються (я знаю лише кілька кооперативів, які були збудовані за останні 3-4 роки). Головна особливість кооперативів – є досить серйозні обмеження та вимоги до покупців та власників квартир, серед яких можуть бути:

1. вимога до покупців розкрити всю фінансову та особисту інформацію про себе. Кооперативи хочуть бачити кредитну історію та високий стабільний дохід майбутнього власника.
2. підвищені фінансові вимоги, якщо квартира купується у кредит. Наприклад, початковий платіж повинен бути не менше 50% вартості квартири, при тому, що банк готовий дати кредит під 20% початкового внеску. Кооператив також може вимагати, щоб після закриття угоди на рахунку покупця залишалося достатньо коштів на покриття платежів по квартирі протягом 1-2 років.
3. обмеження на здачу у найм. Наприклад, щоб здавати квартиру, потрібно спочатку прожити у ній певну кількість років (часто 1-2 роки). Після цього квартиру можна здавати, але знову ж таки не більше ніж, наприклад, 2-3 роки з кожних 5 років володіння.
4. всі угоди з купівлі та здачі в оренду мають бути затверджені Радою директорів кооперативу (Coop Board). Найчастіше з майбутніми власниками квартири чи з орендарями проводять інтерв’ю. При цьому Рада директорів має право відмовити в угоді, не пояснюючи причин такого рішення.

Є ще такий підтип форми власності як Кондоп (condop). По суті, це кооператив, частиною якого є комерційні приміщення, наприклад, магазини на першому поверсі будинку. Кондопи – це ті ж кооперативи, але найчастіше правила купівлі, продажу та здачі квартир в оренду там простіші та ліберальніші.

Навіщо мені кооператив, якщо він має такі серйозні обмеження на купівлю, оренду та продаж?

Саме тому що є перераховані вище мінуси (або назвемо це особливостями) квартири в кооперативах дешевше, ніж у кондомініумах. І ця різниця може становити значні 10-30%. До того ж кооперативів у Нью-Йорку набагато більше, ніж кондомініумів, тож і вибір буде набагато більшим. У деяких районах кондомініумів може не бути в принципі або їх там дуже мало.

Яке співвідношення квартир у кондомініумах та кооперативах?

Близько 70% усіх квартир на Манхеттені перебувають у кооперативах, відповідно 30% у кондомініумах. При цьому квартири в кондомініумах продаються набагато частіше. Наприклад, зараз (січень 2018р) на продаж виставлено по районах Нью-Йорка:

• Манхеттен: 2,540 кооперативних квартир та 3,297 квартир у кондомініумах.
• Бруклін: 558 кооперативних квартир та 944 квартир у кондомініумах.
• Квінс: 611 кооперативних квартир та 306 квартир у кондомініумах.

Що ж купувати: кооператив чи кондомініум?

З інформації вище можна зробити такі висновки:
— Якщо ви хочете квартиру в більш-менш новому будинку, то потрібно дивитися кондомініуми
— Якщо купуєте квартиру як інвестицію та плануєте її здавати в оренду, то потрібно дивитися кондомініуми.
— Якщо у вас немає місцевої (американської) кредитної історії та немає підтвердженого стабільного доходу, то потрібно дивитися кондомініуми
– Якщо ви місцевий (тобто є кредитна історія та місцеві доходи) і купуєте квартиру як основне житло, то у вас є можливість заощадити 10-30% і купити кооператив

А чи є у Нью-Йорку апартаменти?

У Росії її є особлива форма власності – апартаменти. Такі квартири мають окремий юридичний статус, який не дозволяє отримати мешканцям прописку з усіма наслідками, що випливають. А забудовнику будівництво апартаментів коштує дешевше, оскільки дозволяє уникнути виконання вимог обов’язкових для житлових квартир. Апартаменти зазвичай розташовані в престижних місцях типу Москва-Сіті. За аналогією мене іноді запитують про апартаменти у Нью-Йорку. Тому відповім одразу: у Нью-Йорку такого окремого поняття як апартаменти немає. А якщо це слово іноді і використовується стосовно Нью-Йорка, то це просто калька з англійського слова “apartment”, що означає просто квартиру.

Як відрізняються квартири за розмірами?

Ми звикли до понять однокімнатна, двокімнатна та ін. – Тобто. Розмір квартири вважається за кількістю житлових кімнат. У Нью-Йорку (як у США в цілому) квартири вважаються за кількістю спалень. Передбачається, що є вітальня плюс певну кількість спалень. Якщо у квартирі лише вітальня (вона називається living room), то це буде студія. Якщо вітальня плюс спальня, то це 1 bedroom. Вітальня плюс дві спальні – 2 bedroom. І так далі. Є ще проміжні варіанти та різні поняття типу альків-студія, лофт, дуплекс, пентхаус тощо.

Як вказується площа квартир?

У Нью-Йорку прийнято вказувати лише загальну площу квартири (до того ж вона вважається із зовнішніх боків стін). Про таке поняття як “житлова” площа тут ніхто не чув. Більше того, при продажу кооперативних квартир навіть загальну площу можуть не вказувати. Якщо агенту продавця поставити питання про площу/розміри, то він вам запропонує подивитися план, прийти в квартиру з рулеткою та виміряти все, що вам хочеться.

Які ціни на квартири у Нью-Йорку та де їх можна подивитися?

Як джерело, де можна подивитися таку інформацію, я б порекомендував сайт зі статистикою по Нью-Йорку: Zillow Home Values

Потрібно мати на увазі, що цей сайт не враховує різницю між кооперативами та кондомініумами. Відповідно, дивлячись на ціни за наведеними вище посиланнями, майте на увазі, що квартири в кооперативах будуть дешевшими на 5-10%, а квартири в кондомініумах будуть дорожчими на 5-10% зазначених середніх цін. Що стосується новобудов, то ціни можуть бути на 50-200% вищі за середні ціни.

Середні та граничні ціни – це добре, але як подивитися конкретні варіанти?

Якщо ви введете в пошуковій системі “купити квартиру в нью-йорку”, то вам відразу вийдуть сайти та портали закордонної нерухомості. Подивитися варіанти квартир можна там, але будьте готові до таких особливостей:

• мало варіантів. Зазвичай, на таких сайтах можна знайти 10-20-30 варіантів. При тому, що зараз (січень 2018 року) на ринку лише центрального району Нью-Йорка — Манхеттена — на продаж виставлено понад 6000 квартир.
• оголошення застаріли. Квартири додаються вручну різними агентами, і оголошення вкрай рідко оновлюються (хоча там іноді й є автоматичний напис “оновлено/додано _кілька днів тому_”). Як результат іноді можна побачити оголошення від 2012-2013 років. Нема рації говорити, що квартири давно продані, а ціни на ринку значно змінилися.
• низька якість фотографій, поганий опис. При копіюванні з одного сайту на інший обрізанні логотипу компанії-продавця сильно страждає розмір і якість фотографій. Часто відсутній план квартири. Детального опису або ні, або він криво перекладено.
• сумнівний рівень спеціалістів. Часто можна зустріти, що агенти, контакти яких зазначені, “спеціалізуються” відразу кількох країнах чи цілому регіоні. Або, що ще гірше, є “фахівцями із закордонної нерухомості” загального напряму. На Манхеттені навіть сусідні райони можуть сильно відрізнятися один від одного, і потрібно враховувати ці особливості купівлі квартири. Що про це знає такий “фахівець”?

Завдання у подібних сайтів просте – змусити вас зв’язатися з ними, а далі, можливо, ви по ланцюжку потрапите до якогось фахівця. Втім, я бачив і старі оголошення від колишніх агентів, які більше не працюють у нерухомості.

Якщо ви дружите з англійською мовою, можна скористатися місцевими нью-йоркськими базами нерухомості. Наприклад, Streeteasy.com, Zillow.com, Trulia.com. Деякі агентства нерухомості також мають на своїх сайтах вбудований доступ до подібних місцевих баз. Потрапляючи в таку базу ви, на відміну від вищезгаданих порталів нерухомості, опиняєтеся в іншій крайності – варіантів стає занадто багато, і в цій різноманітності дуже легко загубитися.

Як же дізнатися ціни на квартири, які цікаві саме вам?

Найпростіша відповідь – зв’яжіться зі мною, я зорієнтую вас за цінами і дам іншу важливу інформацію з огляду на ваші конкретні вимоги та побажання.

Скільки коштує володіти квартирою у Нью-Йорку?

Крім безпосередньо ціни квартири обов’язково потрібно звертати увагу на вартість володіння або, іншими словами, скільки потрібно буде платити за квартиру щомісяця.
Якщо говорити про середні цифри на Манхеттені, то за один квадратний метр потрібно буде платити $8-$14 на місяць як оплату за послуги будинку і приблизно стільки ж щомісяця як податок на нерухомість. Усього $16-$28 на місяць за квадратний метр (цифри наведені середні, щоб показати порядок цін).
Таким чином за студію розміром 40 кв. метрів потрібно буде платити $640-$1120/місяць
За квартиру з однією спальнею (1 bedroom) розміром 70 кв. метрів потрібно буде платити $1120-$1960/місяць
За квартиру з двома спальнями (2 bedroom) розміром 120 кв.метрів потрібно буде платити $1920-$3360/місяць
При будівництві деяких нових будинків місто давало податкові знижки, і тому податок на нерухомість у таких будинках може бути значно нижчим.

Які є додаткові витрати на купівлю квартири?

Додаткові платежі на угоду включають оплату обов’язкових податків і зборів до бюджету міста та штату, платежі дому та керуючої компанії за проведення угоди, а також оплату послуг адвоката і банку. При покупці кооперативної квартири додаткові витрати зазвичай становлять у межах 1-3%, для квартири в кондоміумі – 2,5-4%. При покупці дорогої квартири в кондомініумі безпосередньо від забудовника витрати можуть сягати 5-6%.

Як відбувається процес купівлі квартири?

Умовно можна виділити такі етапи угоди:

• Початкова підготовка. На цьому етапі покупцю необхідно зрозуміти, як його побажання та очікування співвідносяться з ринком – дізнатися, що скільки коштує, наскільки можна торгуватися, які будуть витрати на покупку та наступні витрати на володіння, скільки займає процес покупки тощо. Для цього в ідеалі потрібно поспілкуватися з професійним агентом, який за підсумками складе план пошуку та купівлі квартири. Якщо квартира купуватиметься із залученням фінансування, то обов’язково потрібно поговорити з банком і отримати попереднє схвалення на отримання кредиту. При необхідності цей етап також включає консультацію з бухгалтером і/або юристом, щоб зрозуміти, як структурувати угоду, на компанію або фізособу купувати нерухомість і т.д.
• пошук квартири. Один з найцікавіших етапів, коли потрібно їздити та знайомитися з районами та дивитися потенційно підходящі квартири. Квартиру можна знайти за кілька днів, а можна витратити на це місяці.
  пропозиції та торг. Після того, як знайшли підходящий варіант (або варіанти) можна робити пропозиції. Пропозиція включає у собі як ціну, а й інші умови, такі як термін укладання угоди, що входить у ціну тощо. До пропозиції зазвичай прикладається підтвердження наявності грошей (витяг з банку) і, якщо квартира купуватиметься в кредит, то попереднє схвалення банку. Етап можна вважати закінченим, коли погодили ціну та інші умови. За термінами торг може йти місяць, але зазвичай цей етап займає від кількох днів до 1-2 тижнів.
• укладання договору купівлі-продажу. Ухвалення продавцем вашої пропозиції – це домовленість на словах. Далі всі умови угоди мають бути викладені у вигляді контракту, тож у справу вступають адвокати обох сторін. Узгодження та підписання договору займає в середньому 1-2 тижні. Покупець має не лише підписати договір, а й перевести адвокату продавця заставу у розмірі 10% вартості квартири. Підсумок цього етапу – повністю узгоджений та підписаний усіма сторонами договір купівлі-продажу, а також отримання адвокатом продавця початкової застави.
• підготовка до закриття угоди. На цьому етапі адвокат покупця перевіряє юридичну чистоту угоди, наявність боргів та обтяжень, і робить інші необхідні перевірки по квартирі та будинку, зокрема, дивиться фінансовий стан будинку. За потреби можна скористатися послугами інспектора, щоб перевірити технічний стан квартири. Загалом цей етап може тривати від 1-2 тижнів до 1 місяця. Якщо покупець бере кредит на покупку, то банк на цьому етапі проводить свої перевірки квартири та будинку та етап розтягується до 1,5-2 місяців.
• одержання дозволу від Ради директорів будинку. На цьому етапі покупець за допомогою свого агента готує документи та надає їх на розгляд керуючої компанії та Раді директорів будинку. У випадку з кондомініумом ця процедура скоріше формальна, без вагомих підстав будинок не може відмовити у проведенні угоди. У випадку з кооперативом потрібно збирати набагато більше документів, а також проходити інтерв’ю з Радою будинку. Кооператив теоретично може відмовити у проведенні угоди (навіть не вказуючи причину), але зазвичай за грамотної роботи агента покупця такого не відбувається. Загалом цей етап може займати від 2-3 тижнів у кондомініумі до 1-2 місяців у кооперативі. Підсумок цього етапу – отримання дозволу проведення угоди.
• закриття угоди. Власне, це і є день, коли за одним загальним столом збираються всі сторони угоди – покупець/адвокат, продавець/адвокат, представник страхової компанії і, якщо потрібно, представник будинку та представник банку. У цей момент підписуються всі остаточні документи, передаються гроші у вигляді банківських чеків та продавець передає ключі покупцю. Також надсилаються документи до Реєстру міста для реєстрації права власності.
  відзначення купівлі квартири. Ура!

Хто обслуговуватиме і керуватиме квартирою?

Для тих клієнтів, хто не живе в квартирі постійно або купив квартиру як інвестицію, актуальне питання подальшого обслуговування. Зокрема, потрібно стежити за оплатою комунальних платежів, податків, спілкуватися з компанією, що управляє, з будь-яких питань. У разі купівлі інвестиційної квартири потрібно також здавати в оренду, приймати орендні платежі, спілкуватися з орендарем тощо. Всю цю роботу наша компанія може взяти на себе.

Потрібно розуміти, що подана вище інформація має дуже загальний характер. На цьому шляху існує безліч особливостей, тонкощів та винятків, які у певних випадках можуть грати дуже значну і навіть вирішальну роль. Зв’яжіться зі мною, щоб обговорити конкретну ситуацію.