В некоторых странах есть такая форма собственности как Апартаменты. Юридически это коммерческие помещения, но сделаны они как квартиры и в них можно жить. 

В Нью-Йорке такого понятия как Апартаменты нет. Хотя само по себе слово «квартира» на американский английский переводится именно как «Apartment», что и рождает иногда путаницу.

В Нью-Йорке есть два типа собственности квартир — кондоминиумы и кооперативы.

В кондоминуме вы владеете недвижимой собственностью, в понимании как мы привыкли и как распространено во многих странах мира.

В кооперативе вы владеете акциями компании, которая владеет всем домом. Совет кооператива принимает все важные решения по дому в том числе кому продавать и какие будут требования к потенциальным покупателям.

Например, в кооперативах крайне редко продают инвесторам. Перед сделкой тщательно проверяют финансовое положение будущего покупателя (поэтому иностранцам сложно купить). И есть ограничения на сдачу в аренду. Из-за всех этих особенностей кооперативы дешевле на 15-25%.

Таже кооперативы — это старая форма собственности. Все, что строилось в Нью-Йорке последние 20-30 лет — это кондоминиумы.

Более подробно можно прочитать в блоге: Две формы собственности: Кооперативы и Кондоминиумы

Крупнейший швейцарский финансовый холдинг UBS каждый год анализирует цены на недвижимость в крупнейших городах мира. Цель исследования — определить перегретые рынки, где цены неоправданно высоки и есть потенциальная опасность пузыря.

Последнее исследование UBS 2023 года показало, что Нью-Йорк попал в самую безопасную категорию Fair-valued. Цены здесь полностью оправданы уровнем доходов, экономическим развитием и потоком инвестиций.

Более того, за последние годы Нью-Йорк улучшил свою позицию в этом рейтинге по сравнению с предыдущими исследованиями.

Наши услуги бесплатны для покупателей.

На рынке недвижимости Нью-Йорка продавец квартиры платит комиссию и своему агенту и агенту покупателя.

Кстати, именно поэтому мы показываем ВСЕ объекты, которые могут подойти нашему покупателю. В любом выбранном варианте мы получим свою комиссию.

Если коротко, то особой разницы нет. Это разные названия одного и того же вида деятельности.

Агент по недвижимости — общее название cпециалиста, деятельность которого связана с покупкой, продажей или арендой недвижимости. На английском соответствует Real Estate Agent.

Изначально Риелтором (Realtor) в США мог называться только член Национальной Ассоциации Риелторов (National Association of Realtors или сокращенно NAR). Со временем короткое и емкое слово Риелтор начало использоваться как название профессии в целом. Звучит намного проще чем «Агент по недвижимости». Также слово Риелтор перешло в русский язык, где также обозначает профессию.

В США деятельность в сфере недвижимости лицензируется. Начальный уровень лицензии — Real Estate Salesperson (что-то типа «продавец»). Salesperson может работать только на кого-то.

Следующий и самый высокий уровень лицензии, Real Estate Broker, можно получить минимум после двух лет работы, закрытия большого количества сделок и прохождения дополнительного экзамена.

Broker, в отличие от Salesperson, уже может создавать свою компанию и нанимать себе других агентов. Собственно Брокер по недвижимости — это и есть перевод-калька от этого термина.

Нет такого закона или правила, который обязывал бы вас пользоваться услугами агента при покупке или аренде недвижимости.

Но скорее всего вы будете арендовать/покупать свою первую или вторую квартиру в Нью-Йорке, а агент проходил через это десятки и сотни раз. Как и в любом деле опыт играет очень большую, если не решающую роль. (Все это, конечно, при условии, что вы нашли опытного агента).

К тому же собственники крайне редко самостоятельно продают или сдают квартиру в аренду. Против вас будут играть профессионалы рынка.

Купить недвижимость в Нью-Йорке можно не открывая счет в американском банке. В этом случае деньги будут идти с вашего банковского счета вне США на специальный эскроу счет американского адвоката. И далее уже продавцу или его адвокату в момент заключения сделки.

Выбрать объект недвижимости можно удаленно. Чтобы непосредственно совершить сделку, тоже не обязательно присутствовать лично. Можно открыть новую компанию LLC (Limited Liability Company) и купить недвижимость на нее. В этом случае все документы на сделке подпишет адвокат (порекомендуем нескольких специалистов).

Покупка на компанию LLC — очень распространенный вариант как для приобретения жилой квартиры, так и коммерческой недвижимости.

Именно удаленной покупкой и пользуются некоторые наши инвесторы. Они купили квартиры не приезжая в США и мы уже несколько лет успешно сдаем эти квартиры. (С этим инвесторами мы так никогда лично и не виделись).

Отсутствие гражданства США, вида на жительство или даже туристической визы никак не влиет на право покупать, владеть, распоряжаться и продавать недвижимость в этой стране. 

У нас есть инвесторы, которые много лет назад удаленно купили квартиры для сдачи в аренду. В США они не приезжали ни для выбора недвижимости, ни для заключения сделки, ни для последующей сдачи в аренду (мы их лично вообще никогда не видели). Все это не мешает им получать постоянный доход от их арендной недвижимости.

В некоторых странах существуют программы, которые позволяют при покупке недвижимости получить вид на жительство или даже гражданство этой страны. В США подобных программ нет.

Существуют программы по привлечению инвестиций в экономику США по условиям которых, вложив от $800,000 в новый или уже работающий бизнес и создав новые рабочие места, можно получить определенный тип визы или даже вид на жительство — гринкарту. Это долгий и сложный процесс с привлечением профильного адвоката (можем порекомендовать). Одним из вариантов бизнеса может быть даже девелопмент. В Нью-Йорке крупные застройщики используют такой вид привлечения инвестиций. Но вложение идет именно в бизнес, и назвать это схемой “купил недвижимость и получил Гринкарту/гражданство США” никак нельзя. Хотя иногда и можно встретить подобную недобросовестную рекламу.