Головне, що вам потрібно знати про оренду офісу в Нью-Йорку: послуги агента, який представляє інтереси орендаря, практично завжди оплачує власник приміщення. А це означає, що якщо вам потрібен офіс, то просто зв’яжіться зі мною, я допоможу з пошуком і це нічого вам не коштуватиме.

Умовно всі офісні приміщення Нью-Йорка та Манхеттена зокрема можна розділити на дві категорії: звичайні офісні приміщення від власника та офіси у бізнес-центрах/коворкінгах (co-working). Ці два типи офісів можуть знаходитися в одній будівлі і навіть на одному поверсі, але вони призначені для різних категорій орендарів.

Офісні приміщення від власника передбачають оренду досить великого за розміром приміщення. Найчастіше це приміщення відкритого планування з мінімальним ремонтом чи офіс перебуває у тому стані, як його використовував попередній орендар. Ви повинні самі створювати всю інфраструктуру – робити перепланування, розбивати цей простір на офіси, переговорки та інші приміщення відповідно до ваших потреб. Іноді власник може зробити всю цю роботу за вашим планом, але в будь-якому випадку все це досить довгий і недешевий процес і має сенс лише якщо ви плануєте знімати офіс щонайменше 5 років. Власне це і є мінімальний термін, на який власники здають такі приміщення, хоча часто хочуть 7-10 років. Інші умови оренди таких приміщень:

• Розмір приміщення: зазвичай від 400 кв. футів (35 кв. метрів)
• Термін оренди: стандартно 5-10 років, іноді від 3 років
• Вимоги до майбутнього орендаря: оскільки договір підписуватиметься на багато років, то власник хоче бути впевненим, що знімає компанія з усталеними фінансами і вона не збанкрутує через кілька місяців. Власник запросить фінансові документи (податкові звіти) за останні кілька років, виписки з банківських рахунків компанії та, можливо, запросить особисті гарантії власника компанії.
• Ціна розраховується від площі. На Манхеттені ціни починаються від $35-$40 за кв.фут на рік ($375-$430 за кв.м. на рік) у старій офісній будівлі. Середні ціни перебувають у межах $45-$65 за кв.фут на рік ($485-$700 за кв.м. на рік). У найдорожчих офісних будівлях ціни можуть бути $120 за кв.фут на рік ($1,300 за кв.м. на рік) і вище.
• Додаткові платежі: зазвичай потрібно платити за електрику за лічильником та підвищення податків на нерухомість щодо початкового року оренди.

Приклад 1 – район Midtown, Манхеттен
Офісна будівля категорії C
Приміщення 700 кв.футів/65кв.метрів
Оренда $2,450 на місяць ($42 за кв.фут на рік / $452 за кв.м. на рік)

Приклад 2 – район Midtown, Манхеттен
Офісна будівля категорії B
Приміщення 1,315кв.футів/122кв.метра
Оренда $6,137 на місяць ($56 за кв.фут на рік / $603 за кв.м. на рік)

Приклад 3 – район Midtown, Манхеттен
Офісна будівля категорії B
Приміщення 1,600кв.футів/150кв.метрів
Оренда $8,000 на місяць ($60 за кв.фут на рік / $645 за кв.м. на рік)

Приклад 4 – район Midtown, Манхеттен
Офісна будівля категорії A
Приміщення 650кв.футів/60кв.метрів
Оренда $5,000 на місяць ($92 за кв.фут на рік / $990 за кв.м. на рік)

Офіс у бізнес-центрі / Коворкінг

Як бачите з опису вище, зняти окремий офіс безпосередньо від власника може тільки існуюча, стабільно працююча компанія. А що ж робити стартапам, компаніям-початківцям, або компаніям, які тільки виходять на американський ринок? Для таких компаній існує другий варіант: оренда у бізнес-центрі або як ще називають у коворкінгу (co-working). Такі офіси вже мають повністю готову інфраструктуру — там вже будуть спільні переговорні кімнати, кухня, інші спільні приміщення, а основний простір буде розділений на окремі кімнати, які можна орендувати. При необхідності можуть безкоштовно надати всі необхідні офісні меблі. У деяких бізнес-центрах є відкриті простори, де стоять столи і можна орендувати не кімнату, а окремий стіл. Причому можлива оренда столу як помісячно, так і в окремі дні.

Головна відмінність офісів такого типу – гнучкість. Зараз навіть середні за розміром компанії ростуть і розвиваються настільки швидко, що їм потрібна швидка трансформація робочого простору. Робота в командах над проектами може вимагати переміщення співробітників з одного офісу до іншого, наймання тимчасових фахівців, запрошення консультантів, партнерів тощо. Можливість швидкої зміни робочого середовища – обов’язкова вимога багатьох сучасних компаній, і класичні офіси вже не можуть впоратися із цим завданням. Вибухова зростання бізнес-центрів і коворкінгів – це основний тренд на ринку офісної нерухомості Нью-Йорка. Нижче наведено основні умови оренди в таких бізнес-центрах/коворкінгах.

• Розмір приміщення: мінімально можна орендувати кімнату на 1-3 особи або навіть окремий стіл. Максимум – особливих обмежень немає. Деякі компанії знімають такі офіси для сотень працівників.
• Термін оренди: найчастіше 3-12 місяців для окремих кімнат. Іноді можлива щомісячна оренда.
• Вимоги до майбутнього орендаря: ніяких. Потрібно сплатити перший місяць оренди та один місяць як страховий депозит і можна починати працювати.
• Ціна: сильно залежить від району, рівня офісної будівлі та оснащеності бізнес-центру/коворкінгу зокрема. Оренда столу – від $450/місяць. Офісна кімната на 1-3 особи без вікна – від $1,500. Офісна кімната на 1-3 особи з вікном – від $2,000. Всі ціни дані для Манхеттена, у Брукліні ціни будуть нижчими.
• Додаткові платежі: залежить від правил ціноутворення в конкретному бізнес-центрі/коворкінгу. Іноді все вже включено у вартість оренди та додатково потрібно платити хіба що за користування переговорами понад безкоштовну норму. А іноді базова ціна оголошується низькою (повітчи маркетинговий хід), але потрібно платити ще за інтернет, телефон, переговори тощо.

Нижче наведено приклад з цінами

Приклад 1 — Бізнес-центр/Коворкінг в районі Soho, Манхеттен

Оренда окремого столу — $450/місяць
Оренда окремого офісу (private office) на 1 особу — від $900/місяць
Оренда окремого офісу (private office) на 2 особи — від $1,710/місяць
Оренда окремого офісу (private office) на 3 особи — від $2,430/місяць
Оренда окремого офісу (private office) на 4 особи — від $2,700/місяць
Оренда окремого офісу (private office) на 5 осіб — від $3,300/місяць
Оренда окремого офісу (private office) на 6 осіб — від $4,550/місяць

Подібних офісів у Нью-Йорку – сотні. Вони відрізняються розташуванням, рівнем та кількістю додаткових послуг, і звичайно цінами. Напишіть мені і знайдемо щось, що підходить саме для вас.