У своєму минулому пості про найдешевші квартири, що вийшли на продаж у січні, я дійшов висновку, що коронакриза не особливо позначилася на цінах у найдешевшому сегменті. Пояснення досить просте – низький бюджет є також найпопулярнішим. $250-$400тис. для Манхеттена не такі вже й великі гроші – для деяких професій це взагалі може бути річна зарплата.
Проте ціни на нерухомість Манхеттена за період коронакризи знизилися. В аналітичних звітах можна побачити, що падіння у деяких районах Манхеттена становило до 15-20%. Але що нам дає ця середня температура у лікарні? Купують не в середньому ринок, а конкретні об’єкти.
Тому я вирішив на прикладі закритих угод показати які були знижки. Чому я показую закриті угоди, а не квартири, які зараз продаються? Тому що по квартирах на ринку ми бачимо ціну, яку хоче продавець, але не знаємо, скільки ми можемо сторгувати ці ціни. А щодо закритих угод ми бачимо реальну картину ринку.
Почнемо з кількох кондомініумів по Riverside Boulevard що в районі Upper West Side.
.
120 Riverside Boulevard #5A. Знижка 20%
Власник цієї квартири купив її у 2014 році за $1,150,000.
У середині 2020 року виставив на продаж за $1,195,000. Це був розпал коронакризи і ціну довелося знижувати спочатку до $1,125,000, а потім і до $1,075,000. Продана ж квартира була в січні 2021 року за $960,000. При розмірі 902 ft²/84м² це дає $1,064 за ft²/$11,429 за м². Підсумкова знижка становила 20% від початкової ціни продажу. Порівнюючи з ціною покупки – власник втратив 17%.
Нині найдешевший варіант у цьому будинку — квартира з однією спальнею за ціною $825,000. Розмір – 716 ft² / 67м², що дає ціну $1,152 за ft² / $1,152 за ft².
.
100 Riverside Boulevard #12T. Знижка 14%
Квартира з однією спальнею розміром 760 ft²/71м² була виставлена на продаж влітку за $725,000, а була продана через пару тижнів за $715,000 (всього $941 за ft²/$10,070 за м²). Знижка начебто мінімальна, всього 1.4%. Але ціна продажу була досить низькою, тому квартира і пішла буквально за кілька днів. Для порівняння найдешевша ціна в цьому будинку в 2019 році була $1,088 за ft²/$11,710 за ft², а значить квартиру 12T було продано зі знижкою 14% від рекорду 2019 року.
Якщо подивитися історію продажу цієї квартири, то 2013 року ціна була $865,000, а до цього 2008 року — $880,786. Таким чином, зовсім недавно ця квартира була продана за ціною, якої не було вже як мінімум 13 років.
Зараз найдешевший варіант у цьому будинку, квартира з однією спальнею розміром 697 ft²/65м², продається за $849,000.
.
15 William Street #8G. Знижка 16%
Тепер перенесемося до фінансового району Манхеттена і подивимося на кондомініум 15 William Street. У цьому житловому будинку квартира з однією спальнею загальною площею 800 ft²/74м² була в жовтні продана за $837,500.
У 2019 році цю квартиру виставляли на продаж за $1,199,000, але після шести місяців прибрали з ринку. З початком пандемії квартиру виставили вже за $999,999, у середині минулого літа скинули ще $100,000 і восени нарешті продали за $837,500. Це падіння 16.2% під час пандемії. І мінус 30% ціни продажу 2019 року.
Цю квартиру власник купив у 2015 році за $885,877. Значить втратив майже $50тис. тільки на різниці купив-продав.
Зараз найдешевший варіант у цьому будинку – така ж квартира на 11 поверхів виставлена вище за $895,000
.
88 Greenwich Street #323. Знижка 17%
Той самий район у кількох блоках – кондомініум 88 Greenwich Street. У 2019 році студія розміром 605 ft²/56м² була виставлена на продаж за $770,000 і прямо перед пандемією квартиру зняли з ринку. Влітку 2020 року вже виставили за ціною $665,000. Через кілька місяців опустили ціну до $599,000 і нарешті у грудні продали за $550,000 ($909 за ft²/$9,821 за м²). Таким чином, за час пандемії ціна впала на 17%. А з 2019 року падіння становило 29%.
Купував же власник цю квартиру за $495,000 у далекому 2010 році. Дуже скромний результат $55тис. за 10 років – ось що означає продати на дні кризи.
Сьогодні найдешевший варіант у цьому кондомініумі – студія розміром 605 ft²/56м² виставлена за $550,000 ($909 за ft²/$9,821 за м²).
.
123 Washington Street #51A. Знижка 28%
І знову фінансовий район. Із закриттям офісів на карантин цей район найбільше постраждав від пандемії. У цьому прикладі нам доведеться трохи вийти з зазначеного бюджету в $1M, але це того варте.
У 2017 році цю квартиру загалом виставили за $2,395,000. (Відмінний варіант на 51 поверсі – статую Свободи видно навіть із туалету!). Провисівши на ринку 2 роки ціна впала до $1,898,000, після чого квартиру прибрали з ринку. Квартира була явно переоцінена, тому взагалі не враховуватимемо ці цифри – пандемія розставила все на свої місця.
Минулого літа квартиру виставили за $1,425,000, за два місяці опустили до 1,200,000, а продали в результаті за $1,020,000. Загалом за кілька місяців ціна впала на 28%.
Нині найдешевша квартира в цьому будинку — квартира з однією спальнею загальною площею 606 ft² / 56м² за $875,000
.
Можливо, комусь знижки здадуться не такими вже й великими. Але з чим порівнювати. Для магазину одягу, де ми чекаємо на сезон знижок в 50-80% це звичайно не показники. Але нерухомість Манхеттена – це насамперед стабільність, і коливання всього в 5% вже були значущими для ринку. До того ж, ми розглядали щодо недорогий бюджет. Так, для Манхеттена ціни до $1M – початковий рівень. Якщо ми не будемо обмежувати себе в бюджеті, ми можемо знайти знижки як у магазинах одягу. Наведу лише один приклад. Шостий, незапланований.
.
157 West 57th Street #58A. Знижка 32%
Власник купив квартиру у 2014 році за $30,551,000. У березні 2020 року виставив за ціною $24,800,000. У жовтні знизив ціну на 10% до 22,250,000. А в грудні продав лише за $16,750,000. Це на 32% нижче за спочатку оголошену ціну. І на 45% нижче за ціну, яку власник колись заплатив забудовнику. Невдало купив, невдало продав і втратив майже $14 мільйонів. Чи не робіть так. А краще звертайтеся до професіоналів та купуйте зі знижками.
Зважаючи на те, що ставки за кредитами зараз на історично низькому рівні, це гарний час купувати.
