Купив квартиру і здав в оренду – найпростіший і найдоступніший вид інвестиції. Зазвичай така інвестиційна квартира в кондомініумі на Мангеттені коштує від $500K і може приносити 3-3.5% річних – ця прибутковість вважається дуже хорошою. Але іноді, кілька разів на рік, з’являються варіанти, які можуть приносити набагато більше. Приклад такої інвестиції я і хочу показати.
Квартира з однією спальнею 1 bedroom знаходиться у центральному Гарлемі. Місце розташування не повинно лякати – квартира знаходиться всього в 2.5 блоках (відповідно 2.5 хвилин пішки) від Центрального парку та району Upper West Side. Більше того, з точки зору інвестиції Гарлем це хороший варіант з двох причин:
- ціни дешевше, ніж у центральній частині Манхеттена
- для нових та реконструйованих будинків діє податкова знижка, відповідно місячні платежі з податку на нерухомість вкрай низькі
Отже, подивимося деталі по цій квартирі.
Ціна
$469,000. За цю ціну в центральній частині Манхеттена практично неможливо знайти навіть маленьку студію. Тут квартира з однією спальнею, хоча розмір досить маленький – 423кв.фута (39кв.метра)
Дохід
Зараз у цьому ж будинку на оренду виставлено дві подібні квартири за цінами $2,300 та $2,450. Минулого року квартиру в тій же лінії, що й зараз на продаж, було виставлено за $2,350.
До речі, квартира знаходиться за 10 хвилин пішки від Колумбійського університету. Тож забезпечені студенти університету – основні орендарі у цьому районі.
Витрати
Щомісячний платіж будинку вказаний у розмірі $240. Швидше за все агент неправильно вказав цю цифру, на мій аналіз має виходити близько $400 на місяць. Низький платіж обумовлений невеликим розміром квартири та відсутністю в будинку спортзалу, дормена та інших недешевих додаткових послуг. Щомісячний податок на нерухомість дорівнює нулю, оскільки це реконструйований будинок і має податкову знижку до 2025 року.
Прибутковість
Навіть якщо консервативно припустити, що ця квартира буде здана за $2,200 на місяць, а реальні платежі будинку $400, то прибутковість буде 4.6% річних. Погодьтеся, що це набагато вище 3-3.5% вказаних на початку цієї статті.
Ось тут детальна стаття про процес купівлі квартири у Нью-Йорку.
Фотографії квартири
План квартири
Квартира вийшла на ринок лише кілька годин тому. Я практично впевнений, що вона протримається на ринку всього кілька днів і буде продана all cash (без залучення кредиту з банку) за ціною або навіть вище. Подивимося, наскільки справдиться мій прогноз.
Якщо є якісь питання щодо цієї інвестиційної квартири, то ось усі мої контакти.
UPDATE: як уточнив агент продавця, щомісячні платежі по квартирі становлять $486. Таким чином прибутковість дорівнює 4.4% річних
UPDATE від березня 2019: квартира спочатку була виставлена за $469,000. Отримавши одразу безліч запитів, продавець уже за кілька днів підняв ціну до $496,000. У підсумку квартиру було продано за $481,000. Оскільки квартиру придбав інвестор, відразу після купівлі її виставили на оренду за $2,250. Таким чином уже уточнена прибутковість (ми тепер знаємо ціну продажу і ціну на оренду) склала 4.4%, що ДУЖЕ добре для Мангеттена.
