У цій статті я постарався описати особливості оренди квартири в Нью-Йорку та Манхеттені зокрема і дати покрокову інструкцію як зняти житло в цьому місті.

Знайшов варіант в інтернеті, поїхав/дивився та зняв. Що такого складного в оренді квартири у Нью-Йорку?

Якщо брати зовсім загалом, то процес оренди так і виглядає. Якщо ввести в пошуковій системі запит про оренду квартири, то в результатах вийдуть десятки сайтів з тисячами оголошень. Здавалося б, просто зв’яжися і винайми квартиру.

 

До речі, запити потрібно вводити англійською, оскільки за запитами російською “зняти квартиру в Нью-Йорку” або “оренда квартири в Нью-Йорку” в результатах вийде малокорисне і застаріле сміття.

Але на кожному кроці алгоритму “ЗНАЙШ В ІНТЕРНЕТІ -> ПОЇХАВ/ПОДИВИВСЯ -> ЗНЯВ” є величезна кількість тонкощів та особливостей, які цей процес можуть зробити набагато складнішим і тривалішим, ніж можна очікувати. Власне вся подальша стаття – це якраз і є опис деяких деталей та підводних каменів процесу пошуку та оренди квартири у Нью-Йорку.

Якщо ви не бажаєте розбиратися у всіх тонкощах процесу оренди в Нью-Йорку та/або у вас немає достатньо часу для цього, то зв’яжіться зі мною, я допоможу вам знайти квартиру.

Почнемо з теорії. У Нью-Йорку досить жорстке законодавство, яке регулює взаємини між власником та орендарем. Насамперед це виявляється у тому, що виселити орендаря, навіть якщо він перестав платити орендну плату, можна лише за рішенням суду. Цей процес є досить витратним, вимагає залучення адвоката і займає кілька місяців. Такі методи примусу до з’їзду як зміна замків, відключення води/електрики, проникнення у квартиру та виставлення речей суворо протизаконні. Тобто. якщо орендар припинив платити і не хоче добровільно з’їжджати – для власника це гарантована втрата тисяч/десятків тисяч доларів. Саме тому до майбутнього орендаря будуть висунуті досить високі вимоги.

Яким саме вимогам має відповідати майбутній орендар?

Головне, що цікавить власника квартири – щоби орендар вчасно оплачував за квартиру. Тому потенційного орендаря перевірятимуть дохід і фінансову дисципліну, тобто. відсутність проблем із оплатою за зобов’язаннями у минулому.

Дохід.У Нью-Йорку діє правило, яким річний дохід орендаря (gross, до відрахування податків) може бути щонайменше 40 разів більше, ніж місячна орендна плата (правило 40х). Якщо квартира орендується на сім’ю, то вважається загальний дохід подружжя. При такому співвідношенні “дохід/оренда” вважається, що у орендаря не повинно виникнути проблем при оплаті за квартиру.

 

Конкретні приклади:
Щоб винаймати квартиру за $2,000, потрібно показати річний дохід у розмірі не менше $80,000
Щоб винаймати квартиру за $2,500, потрібно показати річний дохід у розмірі не менше $100,000
Щоб винаймати квартиру за $3,500, потрібно показати річний дохід у розмірі не менше ніж $140,000
Щоб винаймати квартиру за $5,000, потрібно показати річний дохід у розмірі не менше $200,000

Правило 40х досить стандартно для ринку, хоча для дуже дешевих будинків співвідношення “річний дохід /місячна оренда” може бути і нижче (35х), а для дорогих будинків навпаки вище (45х-50х).

Кредитна історія.За номером соціального страхування SSN у майбутнього орендаря перевірять його кредитну історію. Власник квартири хоче переконатися, що потенційний орендар не має боргів, і в минулому він регулярно платив за кредитними картками та іншими зобов’язаннями.

Які документи вимагатиме власник квартири?

Стандартно власник квартири хоче бачити:

1. Документи, що засвідчують особу – ID, паспорт та інше
2. Контактну інформацію щодо попереднього місця оренди (телефонуватимуть та перевірятимуть)
3. Лист з роботи, в якому зазначена посада, термін роботи, поточна зарплата, потенційні бонуси/комісії та інші види доходу (телефонуватимуть та перевірятимуть)
4. Два останні зарплатні чеки
5. Податкові декларації за останні два роки
6. Витяг з банку за останні два місяці
7. При необхідності інформацію про інші ваші активи

Всі ці документи/інформацію потрібно підготувати заздалегідь та завжди мати під рукою. Хороші варіанти орендних квартир у Нью-Йорку розходяться дуже швидко, тому потрібно бути готовим одразу розпочати процес подачі документів на квартиру, як тільки знайшли підходящий варіант.

Що робити, якщо я не повністю відповідаю портрету “ідеального орендаря”, описаному вище?

Якщо ваш дохід недостатньо високий та/або проблеми з кредитною історією, то відразу дайте знати про це власнику або агенту, який його представляє. Можливо вам одразу запропонують якесь рішення. Найчастіше попросять збільшений страховий депозит та/або запропонують заплатити за кілька місяців наперед. Ще один можливий варіант – гарантор (дивіться подробиці у питанні нижче). Є спеціальні страхові компанії-гарантори, які готові за вас поручитися. Вартість такого “поруки” в районі 1 місяця оренди.

Що робити, якщо я зовсім не відповідаю портрету “ідеального орендаря”?

У цьому випадку у вас є 3 варіанти:
Гарантор (поручитель).Ви можете знайти когось (друга, родича, знайомого), хто може поручитися за вас і взяти на себе зобов’язання оплачувати орендну плату, якщо ви в якийсь момент цього робити не зможете. Вимоги до гарантора такі ж, як і до орендаря вище (і документи будуть запитувати ті самі), тільки до доходу застосовується правило 80х – річний дохід гарантора повинен бути мінімум у 80 разів більший за місячну оренду. Крім того, гарантор повинен бути “місцевим” – мати посвідку на проживання/громадянство США.

Компанія-гарантор.Існують спеціальні компанії, які за певну платню готові стати вашим гарантором. Вартість таких компаній складає приблизно один місяць оренди.

Оплата всього терміну наперед. Цей варіант законодавчо було заборонено влітку 2019 року.

За що я мушу заплатити відразу?

Якщо ви відповідаєте всім вимогам, про які я писав вище, то при укладенні договору оренди вам потрібно буде сплатити лише за перший місяць оренди та страховий депозит (security deposit) у розмірі одного місяця. І брокерську комісію, якщо в угоді був задіяний агент (агенти). Платежі за розгляд документів описані нижче у розділі різних типів будинків.

У кого я зніматиму квартиру?

За текстом вище я вже багато разів писав фразу “власник квартири”. Тепер слід розкрити, хто може бути цим власником, тобто. у кого ж ви зніматимете квартиру. У Нью-Йорку є три типи багатоквартирних будинків залежно від типу власності – орендні будинки, кондомініуми та кооперативи. Процес оренди в кожному випадку має свої особливості за термінами, додатковими платежами та загалом ймовірністю зняти там квартиру.

Оренда будинку (Rental building). Всі квартири в такому будинку призначені для оренди. Будинок записаний на компанію, а безпосереднім власником може бути як приватна особа, і група інвесторів, фонд тощо. Управлінням орендним будинком займається спеціально найнята компанія, що управляє (management company), вона ж через агентів займається здаванням квартир. Усі рішення щодо оренди прийматиме ця керуюча компанія. Оскільки здавати в оренду – це основний бізнес, процес розгляду потенційного орендаря досить простий і швидкий. Якщо ви вирішили винайняти квартиру в такому будинку, то агент надасть вам спеціальну форму для заповнення, ви надаєте всю інформацію, додасте необхідні документи, і протягом одного-двох днів отримаєте відповідь здадуть вам квартиру чи ні. Після цього можна підписувати договір оренди та планувати переїзд. Щодо додаткових платежів, то ви повинні будете заплатити за перевірку вашої кредитної історії (близько $100-$120 за особу) та іноді за розгляд документів $200-$500.

Кондомініум (Condominium, Condo). Класична та широко поширена форма власності, за якої кожна квартира має свого власника (приватну особу). І саме він прийматиме основні рішення щодо квартири: брати чи не брати конкретного орендаря, торгуватися за ціною тощо. Але власники дуже рідко здають квартири самостійно, зазвичай цим займається агент. Відповідно показувати квартиру та вести з вами спілкування буде агент. Якщо ви вирішили винайняти квартиру в такому будинку, то агент дасть вам форму для заповнення. Ви надаєте всю інформацію, прикладаєте необхідні документи і протягом кількох годин або одного-двох днів (залежно від швидкості спілкування між агентом та власником) ви отримаєте відповідь, готові вам здати чи ні. Але домовитися із власником мало, потрібно ще отримати схвалення від Ради кондомініуму (Condo board). Процес цей формальний (Рада не може відмовити), але обов’язковий. Щоб отримати схвалення від Ради будинку, потрібно заповнити необхідні форми і додати документи. Керівна компанія все перевіряє, запитує додаткові документи, якщо необхідно, і передає все це до Ради будинку, яка вже своєю чергою дає остаточне схвалення. Весь цей процес може тривати від тижня до місяця. І це дуже важливо враховувати, якщо дата передбачуваного в’їзду вже є близькою. Щодо додаткових платежів, то ви повинні будете заплатити за перевірку вашої кредитної історії (близько $100-$120 за особу), за розгляд документів керуючої компанії $300-$800 та кондомініуму $300-$800. Усього потрібно буде заплатити в середньому $700-$1500. Для дорогих будинків ця сума може досягати $2,000-$2,500. Це велика різниця, порівняно з орендними будинками з попереднього пункту.

Кооператив (Cooperative, Coop). За цієї форми власності всім будинком володіє компанія, а “власники” квартир володіють акціями цієї компанії. Процес оренди в такому будинку нагадує оренду в кондомініумі. Приймати основні рішення власник, а спілкування йтиме через агента. Окрім домовленості із власником квартири також потрібно отримати схвалення від Ради кооперативу (Coop board). Різниця в тому, що в кооперативі ця Рада має дуже велику владу і має право відмовити в оренді навіть не пояснюючи причин. Крім того, пакет документів, який вимагатимуть від вас, буде більшим. А після розгляду всієї інформації вам буде призначено особисте інтерв’ю з Радою кооперативу. І тільки після цього інтерв’ю вам можуть повідомити, чи беруть вас чи ні. За термінами весь цей процес може займати ще більше часу, ніж у кондомініумі – щонайменше кілька тижнів. Знову ж таки цей момент потрібно враховувати, якщо дата передбачуваного в’їзду вже близька. Що стосується додаткових платежів, то вони можна порівняти з платежами при оренді в кондомініумі і будуть у середньому $700-$1,500. Ще один важливий момент: у кооперативах найчастіше є обмеження на скільки років власник може здавати квартиру. Наприклад, можна здавати 2 роки із 5 років володіння. А це означає, що ви можете прожити в квартирі максимум два роки і потім будете зобов’язані з’їхати.

Якщо подивитися пропозиції квартир на ринку, наприклад Манхеттена, то співвідношення за типами будинків буде приблизно наступне: 75% квартир будуть в орендних будинках, 20% в кондомініумах і тільки 5% в кооперативах.

Яка роль агента, чиї інтереси він представляє?

Дуже важливо розуміти, якою може бути роль агента і чиї інтереси він представляє. Як я писав вище, власники самостійно практично ніколи не займаються здаванням квартир (кількість квартир виставлених на оренду безпосередньо від власників – менше 1%). Для цієї роботи вони наймають агентів. Власник та агент підписують договір, і з цього моменту агент ексклюзивно представляє цю квартиру. Тому, коли ви зв’язуєтеся за знайденим оголошенням, ви завжди потрапляєте на агента. Цей агент вам може розповісти про квартиру, показати її та відповісти на будь-які питання щодо квартири/будинку/процесу оренди. Але майте на увазі, що цей агент ПРЕДСТАВЛЯЄ ІНТЕРЕСИ ВЛАСНИКА. Його завдання – не знайти найкращий варіант на оренду, його завдання – здати цю квартиру. Цей агент називається агент власника (landlord’s agent).

Якщо ви вирішите, що у вас немає часу та/або бажання розбиратися у всіх тонкощах ринку оренди та самостійно займатися пошуком квартири, підготовкою документів, спілкуванням з керуючою компанією та отриманням схвалення від дому, то ви можете скористатися послугами агента, який у цьому випадку буде допомагатиме вам і НАДАВАТИме ВАШІ ІНТЕРЕСИ. Цей агент називається агент орендаря (tenant’s agent).

Агент може легко і малопомітно вам перейти з однієї категорії в іншу. Наприклад, ви приїхали подивитися квартиру. Агент ексклюзивно представляє цю квартиру, і зараз він агент власника. Ви подивилися квартиру, вона вам не дуже сподобалася і ви ставите логічне запитання: “А чи у вас є інші квартири в цьому будинку/районі?”. “Так, давайте покажу” – відповідає агент. І веде показувати інші квартири. Якщо він продовжуватиме показувати свої ексклюзивні квартири, то він все ще агент власника. Якщо ж він показуватиме квартири, ексклюзив на які в інших агентів, то він уже почав працювати на вашому боці, тобто. став агентом орендаря (і за це він попросить у вас комісію, хоча у явному вигляді ви це не обговорювали). Взагалі агент із закону зобов’язаний говорити і навіть давати на підпис форму, в якій сказано чиї інтереси він представляє. Але не кожен агент це виконує.

Хто платить комісію і який її розмір?

Само собою зрозуміло, що робота агентів має оплачуватись. Іноді власник може ухвалити рішення оплачувати роботу свого агента, і тоді квартира виходить на ринок без комісії – no fee (не думайте, що комісії немає, просто вона включена в ціну оренди). Інакше передбачається, що комісію агенту власника сплачує орендар. Нагадую, що ви можете користуватись послугами свого агента, якому теж потрібно буде заплатити. Разом залежно від кількості агентів можливі чотири сценарії:

1. Ви шукаєте самостійно (немає агента на вашому боці), знаходите квартиру без комісії – комісія нульова.
2. Ви шукаєте самостійно (немає агента на вашому боці), знаходите квартиру з комісією – зазвичай агент власника запросить комісію у розмірі 1 місяця оренди
3. Ви користуєтесь допомогою свого агента (цей агент представляє ваші інтереси), знаходите квартиру без комісії – ваш агент запросить комісію у розмірі 1 місяця оренди.
4. Ви користуєтеся допомогою свого агента (цей агент представляє ваші інтереси), знаходите квартиру з комісією – повинні будете заплатити як комісію 15% від суми річної оренди (це 1.8 місяця). Агенти поділять цю комісію 50/50.

Іноді для дорогих квартир власник готовий оплачувати як роботу свого агента, а й роботу агента, що представляє орендаря. Тоді ми маємо п’ятий сценарій – в угоді беруть участь два агенти, але орендар комісію не платить взагалі.

Чи можна торгуватись?

Так, торг доречний. Головне, щоб у процесі торгу не знайшовся інший орендар, готовий забрати квартиру за ціною, що запитується.

Який термін підписується договір?

Стандартний термін договору – від 12 місяців.

За що додатково я ще мушу платити крім оренди?

У ціну оренди зазвичай не включено: електрику та газ за лічильниками, інтернет, телебачення. У деяких будинках можна винайняти кімнату для зберігання речей (storage), іноді беруть гроші за зберігання велосипедів у спеціальній кімнаті (bike storage). Іноді (рідко) потрібно платити за користування спортзалом/басейном. Якщо в будинку є парковка, то майже завжди ця окрема компанія там йде окрема оплата.

Квартири здаються з меблями чи без?

Стандартно квартири здаються без меблів. Навіть якщо бачите меблі на фотографіях, то швидше за все це меблі попередніх орендарів. Або так званий staging – реальні меблі або комп’ютерна графіка, щоб виставити квартиру у найкращому світлі. Але рятує величезний вторинний ринок чи IKEA. Іноді купити б/в або навіть нові меблі та продати (або навіть викинути) її після закінчення терміну оренди буде дешевше, ніж шукати та винаймати квартиру з меблями. Ще варіант – компанії, які здають меблі в оренду.

У якому районі винаймати квартиру?

Оскільки питання дуже індивідуальне, то навіть не намагатимуся давати тут свої коментарі.

Отже, теоретична частина закінчена. Тепер перейдемо безпосередньо до опису процесу пошуку та оренди квартири.

Коли потрібно розпочинати пошук?

Зазвичай квартиру виставляють ринку за 4-5 тижнів доти, як вона звільняється. Відповідно, є сенс починати пошук за 30-60 днів до вашої передбачуваної дати в’їзду. Але майте на увазі, що якщо квартира вільна зараз, а вам потрібно заїжджати через 1.5 місяці, то вас навряд чи чекатимуть у цьому випадку.

На яких веб-сайтах шукати квартири?

Є безліч сайтів з пропозиціями на оренду. Це можуть бути сайти агентств нерухомості, сайти конкретних орендних будинків та житлових комплексів, дошки оголошень або загальні сайти-бази нерухомості. Щоб при пошуку охопити максимальну кількість варіантів, я рекомендую використовувати саме сайти-бази, куди всі учасники ринку завантажують свої оголошення. Таких баз також не мало, я не даватиму коментарів по кожній, дам лише найкращий на мою думку сайт – www.streeteasy.com (треба попросити грошей у цього сайту за рекламу) Я рекомендую цей сайт з наступних причин:

• Цей сайт має найбільше охоплення серед усіх відкритих сайтів.
• На цьому сайті лише ексклюзивні варіанти. Агенти представляють безпосередньо власника, немає зайвих агентів у ланцюжку.
• Це найбільш оперативний та швидкооновлюваний сайт.
• На сайті практично немає фейкових та застарілих оголошень.
• Зручна система пошуку, в тому числі по карті, та можливість налаштування повідомлень

*Влітку 2017 року цей сайт ввів для агентів оплату за кожне оголошення, після чого кількість оголошень трохи впала. Деякі агенти розміщують оголошення лише на безкоштовних сайтах.

Як правильно організувати пошук квартири?

Кілька корисних порад щодо ефективного пошуку:

• складіть шаблонний лист, в якому розкажіть кілька слів про себе, вкажіть передбачувану дату в’їзду, бажаний термін оренди, максимальний бюджет (пам’ятайте про правило 40х) та інші подробиці. Відразу в цьому листі поставте важливі для вас питання – наприклад, чи є в будинку ліфт, чи можна з домашніми тваринами і т.д. Якщо ви не “ідеальний орендар” відразу напишіть про це, а також вкажіть, чи є у вас гарантор (поручитель). У відповіді агент скаже, чи візьмуть вас потенційно чи ні, а ви дізнаєтеся, наскільки підходить вам квартира і чи є сенс їхати її дивитися.
• настройте на сайті повідомлення – вам будуть приходити нові варіанти та зміни цін на вже виставлені квартири. Як тільки бачите гарний варіант – одразу зв’язуйтесь з агентом та домовляйтесь про перегляд.
• на перегляд квартири виїжджайте з усіма заздалегідь підготовленими документами. Якщо у вас буде гарантор, візьміть у нього всі необхідні документи. Якщо користуватиметеся послугами компанії-гарантора, то візьміть у них лист, який підтверджує, що вони готові за вас поручитися.
• робіть фотки квартири під час перегляду. Коли ви дивитися десяту квартиру, ви вже погано пам’ятатимете, що було в першій. Якщо квартира житлова, і там є особисті речі, то краще запитати агента, чи можна робити фотки.
• Будьте готові винайняти квартиру відразу, якщо бачите, що це ідеальний для вас варіант.

Як планувати переїзд?

Багато будинків мають певні правила в’їзду. Наприклад, не можна заїжджати на вихідних та у свята. Дату та час в’їзду потрібно погодити заздалегідь із будинком. Якщо користуватиметеся послугами компанії, яка перевозить речі, то будинку заздалегідь має бути надана страховка.

Чи мені агент, який представляє мої інтереси, і чим він може допомогти?

Ви винаймаєте свою першу-другу квартиру, а агент проходив через це вже десятки чи сотні разів. Не забувайте, що проти вас грає професійна індустрія – агенти/компанії, які представляють власників, займаються цим професійно у щоденному режимі. Саме тому величезний досвід вашого агента, який веде вас за руку через весь цей процес, може заощадити багато часу та нервів (іноді й грошей), уберегти від помилок та вчасно знайти квартиру.

Хочу звернути увагу, що ця стаття стосується насамперед оренди квартири в Манхеттені та в найближчих до Манхеттена частинах Брукліна та Квінса. У далеких районах Куїнса, Бронкса і Брукліна (включаючи російськомовні райони типу Брайтон Біч і Шіпсхед-Бей) ринок може працювати інакше, хоча загальні принципи зберігаються.