У коментарях до мого посту у фейсбуці знову спливла вічна тема: що вигідніше орендувати квартиру чи купити квартиру в кредит? Звісно, відповідь на запитання індивідуальна і залежить від багатьох факторів, але в коментарях навели приклад конкретного будинку і порівняли дві конкретні квартири. Наведу тут ці приклади і поділюся своїми думками.
Отже, у кондомініумі за адресою 635 West 42 Street виставлено квартиру на оренду за ціною $3,850 на місяць.
У цьому ж будинку аналогічна квартира подається за ціною $800,000. Щомісячний платіж будинку – $700 і податок на нерухомість – $500 на місяць.
Якщо подивитися на вкладку з розрахунком щомісячного платежу з кредитом, то побачимо таку картину: за початкового внеску 20% і ставки за кредитом 4% річних щомісячний платіж банку становить $3,055, а загальний платіж з усіма витратами – $4,255
Отже, у разі оренди платимо $3,850, а у разі володіння $4,255. Висновок напрошується сам собою – орендувати дешевше. Приклади цих квартир і були наведені як аргумент, що купувати не має сенсу.
Здавалося б тему можна закрити. Але, як то кажуть, є деталі.
На відміну від орендаря, який усі 100% оренди віддає «чужому дядьку», власник має право віднімати частину витрат по квартирі зі своїх податків.
– по-перше, власник може віднімати податок на нерухомість. У цьому конкретному прикладі податок становить $500 на місяць або $6,000 на рік.
– по-друге, можна віднімати відсотки за банківським кредитом. А в перші роки відсотки становлять близько 70% від банківського платежу. У нашому випадку річна сума складе $25,662 ($3,055 х 12 х 70%) як відсотки.
Разом під час підготовки податків власник квартири може відняти з бази оподаткування суму в $31,662. Якщо, наприклад, власник платить 25% податків, то він економить на рік $7,915 або $660 на місяць. А значить за підсумками року середній щомісячний платіж складе $3,595. Що менше, ніж оренда квартири!
То що вигідніше, орендувати чи купувати?
Ще кілька запитань, які потрібно собі поставити, коли ви розглядаєте питання купівлі або оренди.
– Кому ви платите гроші?
Як я вже писав, усі 100% оренди йде «чужому дядькові». У власника ж квартири частина платежу йде на погашення вартості квартири, тобто по суті власник платить собі назад у кишеню. І він отримає ці гроші назад, коли продасть квартиру.
– Чи зростає оренда?
Зростає, факт. Як орендар ви щороку платитимете все більше і більше. Купивши ж квартиру в кредит, ви можете зафіксувати платіж банку на 30 років. Так, може зростати платіж дому, так, може зростати податок на нерухомість. Але основна витрата по квартирі – кредит банку – не зростатиме 30 років!
– Чи зростає вартість нерухомості?
Зростає, факт. Якщо ви орендар, то ви від цього нічого не отримуєте. Якщо ви власник, то все зростання ціни – це ваші чесно зароблені гроші. Наприклад, купили квартиру за $800тис, вона подорожчала за кілька років до $1M – різницю в $200тис ви як власник кладете собі в кишеню (і ще й не платите з цього податок, якщо це було ваше основне житло).
Отже, на прикладі цього будинку вибір виявився простим: платити більше і «чужому дядькові» або платити менше (при цьому частково собі) і заробляти на зростанні цін на нерухомість.
