Орендні ставки падають – саме така тенденція намітилася останнім часом для квартир високого та середнього цінового діапазону. Насамперед це актуально для Манхеттена та найближчих до Манхеттена районів Брукліна та Квінса.
Ось детальна стаття про оренду квартири в Нью-Йорку
Але власники нерухомості не хочуть здаватись. Щоб якось залучити орендарів, вони готові навіть давати місяці безкоштовної оренди. А орендна ставка стала часто рекламуватися як net effective rent, що приблизно перекладається як “фактична орендна ставка”. Що це таке, чого треба побоюватися і які особливості у цього явища?
Найкраще продемонструвати це явище на конкретному прикладі. Ви відкриваєте оголошення про оренду квартир та знаходите цікавий варіант за ціною $4,000 на місяць. Відмінна ціна для такої квартири, до того ж, власник ще пропонує два місяці безкоштовно. Потрібно брати – думаєте ви. При цьому в оголошенні зазначено, що сума оренди, що рекламується, – це net effective rent. Ви зв’язуєтеся з агентом, що представляє власника (або це зробить ваш агент, якщо він у вас є) і з’ясовуєте, що договір підписується на 12 місяців, а 13-й та 14-й м’яса безкоштовні. При цьому щомісячна оренда в договорі буде записана як $4,667 на 12 місяців та два місяці безкоштовних. У середньому за ці 14 місяців ви й заплатите $4,000 на місяць.
Сума в договорі $4,667 явно вища за рекламовані $4,000. І з цим немає жодних проблем, якщо ви справді винаймаєте цю квартиру на 14 місяців. А якщо ви плануєте там жити далі? Квартиру рідко винаймають на рік, чаші планують жити там довше. За статистикою мешканець Нью-Йорка винаймає квартиру в середньому на 3-4 роки. І ось минає рік і треба продовжувати договір далі. І власник квартири каже: без проблем, живи ще рік, навіть оренду не підвищуватиму, і надсилає договір з наступного року з тією ж ціною оренди – $4,667. А це явно не $4,000, які ви бачили в оголошенні, і які в середньому платили протягом цього терміну! Можна, звичайно, знову зайнятися пошуком нової квартири, переїздом тощо. Але найчастіше цей процес є настільки складним і вимотуючим, що орендарі вирішують залишитися. Ось таким ось нехитрим способом раптово оренда зросла на 17%! Жодного обману, просто маніпулювання числами та креативний підхід.
Є ще кілька причин, чому власники рекламують ціну net effective rent:
- По-перше, з високою ціною квартира все одно може провисіти на ринку місяць-другий, тому власнику вигідніше вселити орендаря одразу “подарувавши” йому цей місяць-два.
- По-друге, квартира з низькою ціною net effective rent обов’язково потрапить у результати пошуку в дешевший діапазон. У прикладі вище квартира з реальною (gross) орендною ставкою $4,667 буде показана орендарю, який шукає квартири у бюджеті до $4,000.
Слід зазначити, що власники які завжди вказують у оголошенні, що рекламована ціна – це net effective rent. І потенційний орендар, залученої низькою ціною, може поїхати дивитися квартиру, погодитись на неї відмовившись від інших варіантів, підготувати та заповнити документи та побачити реальну (gross) вартість оренди лише у запропонованому на підпис договорі.
Як дізнатися, що рекламована ціна – це net effective rent, а не реальна вартість оренди, яка буде в договорі? Звертайте увагу на опис квартири. Якщо вказані безкоштовні місяці – це привід насторожитися і безпосередньо запитати агента власника. Якщо ціна – не кругле число, то це, напевно, net effective rent як похідна від реальної круглої ціни оренди. Наприклад, рекламована $2,769 – це net effective rent від реальної (gross) $3,000 на 12 місяців плюс один місяць безкоштовної оренди. Тож побачили некруглу оренду – запитуйте агента власника.
Наскільки відрізняється net effective rent від реальної (gross) ставки оренди? Залежить від терміну договору та кількості безкоштовних місяців. Щоб було трохи простіше, я порахував різницю при договорі на 12міс:
- якщо дають безкоштовний 1 місяць, то реальна gross ставка буде на 8% вище ніж net effective rent
- якщо дають безкоштовні 2 місяці то реальна gross ставка буде на 17% вище ніж net effective rent
- якщо дають безкоштовні 3 місяці то реальна gross ставка буде на 25% вище ніж net effective rent
Потрібно сказати, що у використанні net effective rent власники досягають нових висот. Наприклад, рекламована вартість оренди може бути net effective rent при підписанні 18 місячного, а не 12 місячного договору. Можливі й інші варіанти, що не роблять життя потенційного орендаря, легше. У кожному конкретному випадку необхідно розраховувати реальну gross ставку оренди.
Ще кілька важливих моментів пов’язаних із темою net effective rent:
- при перевірці потенційних орендарів власники та їх агенти очікують, що річний дохід орендаря як мінімум у 40 разів більший від ставки місячної оренди. І вважатимуть вони не від рекламованої net effective rent, як від реальної (gross) ставки оренди. Тому, якщо ваша сім’я заробляє на рік $160K і відповідно може зняти квартиру в бюджеті максимум $4,000, то квартири з net effective rent $4,000 вам просто не здадуть.
- при підписанні договору власник попросить у вас страховий депозит (security deposit) – стандартно у розмірі 1 місяця оренди, але іноді може й 2-3-4 місяці. І цей депозит також вважатиметься не від net effective rent, а від реальної (gross) ставки оренди.
Відповідаючи на запитання у заголовку як не потрапити на цю вудку – будьте уважні, ставте запитання власнику або його агенту і ретельно перевіряйте, що написано у договорі.
І удачі з пошуком квартири!
