В этой статье я постарался описать особенности аренды квартиры в Нью-Йорке и в Манхэттене в частности и дать пошаговую инструкцию как снять жилье в этом городе.

Обратите внимание, что эта статья рассказывает об аренде на срок от 1 года.

О краткосрочной аренде до 30 дней написано здесь.

Нашел вариант в интернете, поехал/посмотрел и снял. Что такого сложного в аренде квартиры в Нью-Йорке?

Если брать совсем в общем, то процесс аренды примерно так и выглядит. Если ввести в поисковике запрос об аренде квартиры, то в результатах выйдут десятки сайтов с тысячами объявлений. Казалось бы, просто свяжись и сними квартиру.

Кстати, запросы нужно вводить на английском, поскольку по запросам на русском “снять квартиру в Нью-Йорке” или “аренда квартиры в Нью-Йорке” в результатах выйдет малополезный и устаревший мусор.

Но на каждом шагу алгоритма “НАШЕЛ В ИНТЕРНЕТЕ -> ПОЕХАЛ/ПОСМОТРЕЛ -> СНЯЛ” есть огромное количество тонкостей и особенностей, которые этот процесс могут сделать намного более сложным и продолжительным, чем можно ожидать. Собственно вся дальнейшая статья – это как раз и есть описание некоторых деталей и подводных камней процесса поиска и аренды квартиры в Нью-Йорке.

Если вы не хотите разбираться во всех тонкостях процесса аренды в Нью-Йорке и/или у вас нет достаточно времени для этого, то свяжитесь со мной, я помогу вам найти квартиру.

Начнем с теории. В Нью-Йорке довольно жесткое законодательство, которое регулирует взаимоотношения между владельцем и арендатором. В первую очередь это выражается в том, что выселить арендатора, даже если он перестал платить арендную плату, можно только по решению суда. Этот процесс довольно затратный, требует привлечения адвоката и занимает несколько месяцев. Такие методы принуждения к съезду как смена замков, отключение воды/электричества, проникновение в квартиру и выставление вещей строго противозаконны. Т.е. если арендатор перестал платить и не хочет добровольно съезжать – для владельца это гарантированная потеря тысяч/десятков тысяч долларов. Именно поэтому к будущему арендатору будут предъявляться довольно высокие требования.

Каким именно требованиям должен соответствовать будущий арендатор?

Главное, что интересует владельца квартиры – чтобы арендатор вовремя оплачивал за квартиру. Поэтому у потенциального арендатора будут проверять доход и финансовую дисциплину, т.е. отсутствие проблем с оплатой по обязательствам в прошлом.

Доход. В Нью-Йорке действует правило, по которому годовой доход арендатора (gross, до вычета налогов) должен быть как минимум в 40 раз больше, чем месячная арендная плата (правило 40х). Если квартира арендуется на семью, то считается общий доход супругов. При таком соотношении “доход/аренда” считается, что у арендатора не должно возникнуть проблем при оплате за квартиру.

Конкретные примеры:
Чтобы снимать квартиру за $2,000, нужно показать годовой доход в размере не менее $80,000
Чтобы снимать квартиру за $2,500, нужно показать годовой доход в размере не менее $100,000
Чтобы снимать квартиру за $3,500, нужно показать годовой доход в размере не менее $140,000
Чтобы снимать квартиру за $5,000, нужно показать годовой доход в размере не менее $200,000

Правило 40х довольно стандартно для рынка, хотя для совсем дешевых домов соотношение “годовой доход /месячная аренда” может быть и ниже (35х), а для дорогих домов наоборот выше (45х-50х).

Кредитная история. По номеру социального страхования SSN у будущего арендатора проверят его кредитную историю. Владелец квартиры хочет удостовериться, что у потенциального арендатора нет долгов, и в прошлом он регулярно платил по кредитным картам и прочим обязательствам.

Какие документы запросит владелец квартиры?

Стандартно владелец квартиры хочет видеть:

  1. Документы удостоверяющие личность – ID, паспорт и прочее
  2. Контактную информацию по предыдущему месту аренды (будут звонить и проверять)
  3. Письмо с работы, в котором указана должность, срок работы, текущая зарплата, потенциальные бонусы/комиссии и прочие виды дохода (будут звонить и проверять)
  4. Два последних зарплатных чека
  5. Налоговые декларации за последние два года
  6. Выписки из банка за последние два месяца
  7. При необходимости информацию о прочих ваших активах

Все эти документы/информацию нужно подготовить заранее и всегда иметь под рукой. Хорошие варианты арендных квартир в Нью-Йорке расходятся очень быстро, поэтому нужно быть готовым сразу начать процесс подачи документов на квартиру как только нашли подходящий вариант.

Что делать, если я не полностью соответствую портрету “идеального арендатора” описанному выше?

Если ваш доход не достаточно высокий и/или проблемы с кредитной историей, то сразу дайте знать об этом владельцу или агенту, который его представляет. Возможно вам сразу предложат какое-то решение. Зачастую попросят увеличенный страховой депозит и/или предложат заплатить за несколько месяцев наперед. Еще один возможный вариант – гарантор (смотрите подробности в вопросе ниже). Есть также специальные страховые компании-гаранторы, которые готовы за вас поручиться. Стоимость такого “поручительства” в районе 1 месяца аренды.

Что делать, если я совсем не соответствую портрету “идельного арендатора”?

В этом случае у вас есть 3 варианта:
Гарантор (поручитель). Вы можете найти кого-то (друга, родственника, знакомого), кто может поручиться за вас и взять на себя обязательство оплачивать арендную плату, если вы в какой-то момент не сможете этого делать. Требования к гарантору такие же, как и к арендатору выше (и документы будут спрашивать те же), только к доходу применимо правило 80х – годовой доход гарантора должен быть минимум в 80 раз больше месячной аренды. Кроме того гарантор должен быть “местным” – иметь вид на жительство/гражданство США.

Компания-гарантор. Существуют специальные компании, которые за определенную плату готовы стать вашим гарантором. Стоимость услуг таких компаний составляет примерно один месяц аренды.

Оплата всего срока наперед. Этот вариант законодательно был запрещен летом 2019 года.

За что я должен буду заплатить сразу?

Если вы соответствуете всем требования, о которых я писал выше, то при заключении договора аренды вам нужно будет заплатить только за первый месяц аренды и страховой депозит (security deposit) в размере одного месяца. И брокерскую комиссию, если в сделке был задействован агент (агенты). Платежи за рассмотрение документов описаны ниже в разделе о различных типах домов.

У кого я буду снимать квартиру?

По тексту выше я уже много раз писал фразу “владелец квартиры”. Теперь нужно раскрыть, кто может быть этим владельцем, т.е. у кого же вы будете снимать квартиру. В Нью-Йорке есть три типа многоквартирных домов в зависимости от типа собственности – арендные дома, кондоминиумы и кооперативы. Процесс аренды в каждом случае имеет свои особенности по срокам, дополнительным платежам и в целом вероятности снять там квартиру.

Арендный дом (Rental building). Все квартиры в таком доме предназначены для сдачи в аренду. Дом записан на компанию, а непосредственным собственником может быть как частное лицо, так и группа инвесторов, фонд и т.д. Управлением арендным домом занимается специально нанятая управляющая компания (management company), она же через агентов занимается сдачей квартир. Все решения, касающиеся аренды, будет принимать эта управляющая компания. Поскольку сдавать в аренду – это основной бизнес, то процесс рассмотрения потенциального арендатора довольно простой и быстрый. Если вы решили снять квартиру в таком доме, то агент даст вам специальную форму для заполнения, вы предоставляете всю информацию, приложите необходимые документы, и в течение одного-двух дней получите ответ сдадут вам квартиру или нет. После этого можно подписывать договор аренды и планировать переезд. Что касается дополнительных платежей, то вы должны будете заплатить за проверку вашей кредитной истории (около $100-$120 за человека) и иногда за рассмотрение документов $200-$500.

Кондоминиум (Condominium, Condo). Классическая и широко распространенная форма собственности, при которой у каждой квартиры есть свой владелец (частное лицо). И именно он будет принимать основные решения по квартире: брать или не брать конкретного арендатора, торговаться по цене и т.д. Но собственники крайне редко сдают квартиры самостоятельно, обычно этим занимается агент. Соответственно показывать квартиру и вести с вами общение будет агент. Если вы решили снять квартиру в таком доме, то агент даст вам форму для заполнения. Вы предоставляете всю информацию, прикладываете необходимые документы и в течение нескольких часов или одного-двух дней (в зависимости от скорости общения между агентом и владельцем) вы получите ответ готовы вам сдать или нет. Но договориться с собственником мало, нужно еще получить одобрение от Совета кондоминиума (Condo board). Процесс этот формальный (Совет не может отказать), но обязательный. Чтобы получить одобрение от Совета дома нужно заполнить необходимые формы и приложить документы. Управляющая компания все проверяет, запрашивает дополнительные документы, если необходимо, и передает все это в Совет дома, который уже в свою очередь дает окончательное одобрение. Весь этот процесс может занимать от недели до месяца. И это очень важно учитывать, если дата предполагаемого въезда уже близка. Что касается дополнительных платежей, то вы должны будете заплатить за проверку вашей кредитной истории (около $100-$120 за человека), за рассмотрение документов управляющей компании $300-$800 и кондоминиуму $300-$800. Всего нужно будет заплатить в среднем $700-$1500. Для дорогих домов эта сумма может достигать $2,000-$2,500. Это большая разница по сравнению с арендными домами из предыдущего пункта.

Кооператив (Cooperative, Coop). При этой форме собственности всем домом владеет компания, а “собственники” квартир владеют акциями этой компании. Процесс аренды в таком доме похож на аренду в кондоминиуме. Принимать основные решения будет собственник, а общение будет идти через агента. Кроме договоренности с владельцем квартиры также нужно получить одобрение от Совета кооператива (Coop board). Разница в том, что в кооперативе этот Совет обладает очень большой властью и имеет право отказать в аренде даже не объясняя причин. Кроме того, пакет документов, который от вас будут требовать, будет больше. А после рассмотрения всей информации вам будет назначено личное интервью с Советом кооператива. И только после этого интервью вам могут сообщить берут ли вас или нет. По срокам весь этот процесс может занимать еще больше времени чем в кондоминиуме – как минимум несколько недель. Опять же этот момент нужно учитывать, если дата предполагаемого въезда уже близка. Что касается дополнительных платежей, то они сравнимы с платежами при аренде в кондоминиуме и будут в среднем $700-$1,500. Еще один важный момент: в кооперативах зачастую есть ограничения на сколько лет владелец может сдавать квартиру. Например, можно сдавать 2 года из 5 лет владения. А это значит, что вы в квартире можете прожить максимум два года и потом будете обязаны съехать.

Если посмотреть предложения квартир на рынке, например, Манхэттена, то соотношение по типам домов будет примерно следующее: 75% квартир будут в арендных домах, 20% в кондоминиумах и только 5% в кооперативах.

Какова роль агента, и чьи интересы он представляет?

Очень важно понимать, какова может быть роль агента и чьи интересы он представляет. Как я писал выше, собственники самостоятельно практически никогда не занимаются сдачей квартир (количество квартир выставленных на аренду напрямую от собственников — меньше 1%). Для этой работы они нанимают агентов. Собственник и агент подписывают договор, и с этого момента агент эксклюзивно представляет эту квартиру. Поэтому, когда вы связываетесь по найденному объявлению, вы всегда попадаете на агента. Этот агент вам может рассказать о квартире, показать ее и ответить на любые вопросы по квартире/дому/процессу аренды. Но имейте ввиду, что этот агент ПРЕДСТАВЛЯЕТ ИНТЕРЕСЫ СОБСТВЕННИКА. Его задача – не найти вам наилучший вариант на аренду, его задача – сдать эту квартиру. Этот агент называется агент собственника (landlord’s agent).

Если вы решите, что у вас нет времени и/или желания разбираться во всех тонкостях рынка аренды и самостоятельно заниматься поиском квартиры, подготовкой документов, общением с управляющей компанией и получением одобрения от дома, то вы можете воспользоваться услугами агента, который в этом случае будет помогать вам и будет ПРЕДСТАВЛЯТЬ ВАШИ ИНТЕРЕСЫ. Этот агент называется агент арендатора (tenant’s agent).

Агент может легко и малозаметно для вас перейти из одной категории в другую. Например, вы приехали смотреть квартиру. Агент эксклюзивно представляет эту квартиру и сейчас он агент собственника. Вы посмотрели квартиру, она вам не очень понравилась и вы задаете логичный вопрос: “А у вас есть другие квартиры в этом доме/районе?”. “Да, давайте покажу” – отвечает агент. И ведет показывать другие квартиры. Если он будет продолжать показывать свои эксклюзивные квартиры, то он все еще агент собственника. Если же он будет показывать квартиры, эксклюзив на которые у других агентов, то он уже начал работать на вашей стороне, т.е. стал агентом арендатора (и за это он попросит у вас комиссию, хотя в явном виде вы это не обсуждали). Вообще агент по закону обязан говорить и даже давать на подпись форму, в которой сказано чьи интересы он представляет. Но далеко не каждый агент это выполняет.

Кто платит комиссию, и какой ее размер?

Само собой разумеется, что работа агентов должна оплачиваться. Иногда собственник может принять решение оплачивать работу своего агента, и тогда квартира выходит на рынок без комиссии – no fee (не думайте, что комиссии нет, просто она включена в цену аренды). В противном случае предполагается, что комиссию агенту собственника платит арендатор. Напоминаю, что вы можете пользоваться услугами своего агента, которому тоже нужно будет заплатить. Итого в зависимости от количества агентов возможны четыре сценария:

  1. Вы ищете самостоятельно (нет агента на вашей стороне), находите квартиру без комиссии – комиссия нулевая.
  2. Вы ищете самостоятельно (нет агента на вашей стороне), находите квартиру с комиссией – обычно агент владельца запросит комиссию в размере 1 месяца аренды
  3. Вы пользуетесь помощью своего агента (этот агент представляет ваши интересы), находите квартиру без комиссии – ваш агент запросит комиссию в размере 1 месяца аренды.
  4. Вы пользуетесь помощью своего агента (этот агент представляет ваши интересы), находите квартиру с комиссией – должны будете заплатить в качестве комиссии 15% от суммы годовой аренды (это 1.8 месяца). Агенты поделят эту комиссию 50/50.

Иногда для дорогих квартир собственник готов оплачивать не только работу своего агента, но и работу агента, представляющего арендатора. Тогда мы имеем пятый сценарий – в сделке участвуют два агента, но арендатор комиссию не платит вообще.

Можно ли торговаться?

Да, торг уместен. Главное, чтобы в процессе торга не нашелся другой арендатор, готовый забрать квартиру по запрашиваемой цене.

На какой срок подписывается договор?

Стандартный срок договора – от 12 месяцев.

За что дополнительно я еще должен буду платить кроме аренды?

В цену аренды обычно не включены: электричество и газ по счетчикам, интернет, телевидение. В некоторых домах можно снять комнату для хранения вещей (storage), иногда берут деньги за хранение велосипедов в специальной комнате (bike storage). Иногда (редко) нужно платить за пользование спортзалом/бассейном. Если в доме есть парковка, то почти всегда эта отдельная компания и там идет отдельная оплата.

Квартиры сдаются с мебелью или без?

Стандартно квартиры сдаются без мебели. Даже если видите мебель на фотографиях, то скорее всего это мебель предыдущих арендаторов. Или так называемый staging — реальная мебель или компьютерная графика, чтобы выставить квартиру в наилучшем свете. Но спасает огромный вторичный рынок или IKEA. Иногда купить б/у или даже новую мебель и продать (или даже выкинуть) ее после окончания срока аренды будет дешевле, чем искать и снимать квартиру с мебелью. Еще вариант — компании, которые сдают мебель в аренду.

Как квартиры отличаются по размерности?

Подробная статья здесь.

В каком районе снимать квартиру?

Поскольку вопрос очень индивидуален, то даже не буду пытаться давать тут свои комментарии.

Итак, теоретическая часть закончена. Теперь перейдем непосредственно к описанию процесса поиска и съема квартиры.

Когда нужно начинать поиск?

Обычно квартиру выставляют на рынок за 4-5 недель до того, как она освобождается. Соответственно есть смысл начинать поиск за 30-60 дней до вашей предполагаемой даты въезда. Но имейте ввиду, что если квартира свободна сейчас, а вам нужно заезжать через 1.5 месяца, то вас вряд ли будут ждать в этом случае.

На каких сайтах искать квартиры?

Есть огромное количество сайтов с предложениями на аренду. Это могут быть сайты агентств по недвижимости, сайты конкретных арендных домов и жилищных комплексов, доски объявлений или общие сайты-базы недвижимости. Чтобы при поиске охватить максимальное количество вариантов, я настоятельно рекомендую использовать именно сайты-базы, куда все участники рынка загружают свои объявления. Таких баз также не мало, я не буду давать комментарии по каждой, дам лишь самый лучший по моему мнению сайт — www.streeteasy.com (надо попросить денег у этого сайта за рекламу) Я рекомендую этот сайт по следующим причинам:

  • Этот сайт имеет наибольший охват среди всех открытых сайтов*.
  • На этом сайте только эксклюзивные варианты. Агенты представляют напрямую собственника, нет лишних агентов в цепочке.
  • Это наиболее оперативный и быстрообновляемый сайт.
  • На сайте практически нет фейковых и устаревших объявлений.
  • Удобная система поиска, в том числе по карте, и возможность настройки уведомлений

*Летом 2017 года этот сайт ввел для агентов оплату за каждое объявление, после чего количество объявлений немного упало. Некоторые агенты размещают объявления только на бесплатных сайтах.

Имейте ввиду, что цена, которую вы видите в объявлении, далеко не всегда будет в договоре, который вам дадут на подпись. Подробнее об этом читайте в этой статье

Как правильно организовать поиск квартиры?

Несколько полезных советов по эффективному поиску:

  • составьте шаблонное письмо, в котором расскажите несколько слов о себе, укажите предполагаемую дату въезда, желаемый срок аренды, максимальный бюджет (помните про правило 40х) и прочие подробности. Сразу в этом письме задайте важные для вас вопросы — например, есть ли в доме лифт, можно ли с домашними животными и т.д. Если вы не “идеальный арендатор” сразу напишите об этом, а также укажите есть ли у вас гарантор (поручитель). В ответе агент скажет, возьмут вас потенциально или нет, а вы узнаете, насколько подходит вам квартира и есть ли смысл ехать ее смотреть.
  • настройте на сайте уведомления – вам будут приходить новые варианты и изменения цен на уже выставленные квартиры. Как только видите хороший вариант – сразу связывайтесь с агентом и договаривайтесь о просмотре.
  • на просмотр квартиры выезжайте со всеми заранее подготовленными документами. Если у вас будет гарантор, то возьмите у него все необходимые документы. Если будете пользоваться услугами компании-гарантора, то возьмите у них письмо подтверждающее, что они готовы за вас поручиться.
  • делайте фотки квартиры при просмотре. Когда вы будете смотреть десятую квартиру, вы уже будете плохо помнить, что было в первой. Если квартира жилая, и там есть личные вещи, то лучше спросить агента можно ли делать фотки.
  • будьте готовы снять квартиру сразу, если видите, что это идеальный для вас вариант.

Как планировать переезд?

У многих домов есть определенные правила въезда. Например, нельзя заезжать на выходных и в праздники. Дату и время въезда нужно согласовать заранее с домом. Если будете пользоваться услугами компании, которая перевозит вещи, то дому заранее должна быть предоставлена страховка.

Нужен ли мне агент, представляющий мои интересы, и чем он может помочь?

Вы снимаете свою первую-вторую квартиру, а агент проходил через это уже десятки или сотни раз. Не забывайте, против вас играет профессиональная индустрия – агенты/компании, представляющие собственников, занимаются этим профессионально в ежедневном режиме. Именно поэтому огромный опыт вашего агента, который ведет вас за руку через весь этот процесс, может сэкономить много времени и нервов (иногда и денег), уберечь от ошибок и вовремя найти квартиру.

Если нужна помощь – свяжитесь со мной

P.S. Кстати, что вообще выгоднее арендовать квартиру или купить в кредит?

Ответ на этот вопрос может быть разным в зависимости от множества факторов — цена аренды, покупки, уровень платежей, доход и т.д. Тем не менее некоторую информация к размышлению можно найти в этом посте: Вечный вопрос «Аренда или Покупка» на примере квартиры в Нью-Йорке

Хочу обратить внимание, что эта статья касается прежде всего аренды квартиры в Манхэттене и в ближайших к Манхэттену частях Бруклина и Куинса. В дальних районах Куинса, Бронкса и Бруклина (включая русскоязычные районы типа Брайтон Бич и Шипсхед-Бей) рынок может работать по другому, хотя общие принципы сохраняются.