Вечный вопрос «Аренда или Покупка» на примере квартиры в Нью-Йорке

В комментариях к моему посту в фейсбуке опять всплыла вечная тема: что выгоднее арендовать квартиру или купить квартиру в кредит? Конечно, ответ на вопрос индивидуален и зависит от многих факторов, но в комментариях указали пример конкретного дома и сравнили две конкретные квартиры. Приведу здесь эти примеры и поделюсь своими мыслями.

Итак, в кондоминиуме по адресу 635 West 42 Street выставлена квартира на аренду по цене $3,850 в месяц.

В этом же доме аналогичная квартира подаётся по цене $800,000. Ежемесячный платеж дому — $700 и налог на недвижимость — $500 в месяц.

Если посмотреть на вкладку с расчетом ежемесячного платежа с кредитом, то увидим такую картину: при первоначальном взносе 20% и ставке по кредиту 4% годовых ежемесячный платеж банку составляет $3,055, а общий платеж со всеми расходами – $4,255

Итак, в случае аренды платим $3,850, а при владении $4,255. Вывод напрашивается сам собой – арендовать дешевле. Примеры этих квартир и были приведены как аргумент, что покупать не имеет смысла.

Казалось бы тему можно закрыть. Но, как говорится, есть детали.

В отличие от арендатора, который все 100% аренды отдает “чужому дяде”, владелец имеет право вычитать часть расходов по квартире из своих налогов.

— во-первых, владелец может вычитать налог на недвижимость. В данном конкретном примере налог составляет $500 в месяц или $6,000 в год.
— во-вторых, можно вычитать проценты по банковскому кредиту. А в первые годы проценты составляют порядка 70% от банковского платежа. В нашем случае годовая сумма составит $25,662 ($3,055 х 12 х 70%) в качестве процентов.

Итого при подготовке налогов владелец квартиры может вычесть из налогооблагаемой базы сумму в $31,662. Если, к примеру, владелец платит 25% налогов, то он экономит в год $7,915 или $660 в месяц. А значит по итогу года средний ежемесячный платеж составит $3,595. Что меньше, чем аренда квартиры!

Так что выгоднее, арендовать или покупать?

Еще несколько вопросов, которые нужно себе задать, когда вы рассматриваете вопрос покупки или аренды.

— Кому вы платите деньги?
Как я уже писал, все 100% аренды уходит «чужому дяде». У владельца же квартиры часть платежа идет на погашение стоимости квартиры, т.е. по сути владелец платит себе обратно в карман. И он получит эти деньги обратно, когда продаст квартиру.

— Растет ли аренда?
Растет, факт. Как арендатор вы каждый год будете платить все больше и больше. Купив же квартиру в кредит вы можете зафиксировать платеж банку на 30 лет. Да, может расти платеж дому, да, может расти налог на недвижимость. Но основной расход по квартире – кредит банку – не будет расти 30 лет!

— Растет ли стоимость недвижимости?
Растет, факт. Если вы арендатор, то вы от этого ничего не получаете. Если вы владелец, то весь рост цены – это ваши честно заработанные деньги. Например, купили квартиру за $800тыс, она подорожала за несколько лет до $1M – разницу в $200тыс вы как владелец кладете себе в карман (и еще и не платите с этого налог, если это было ваше основное жилье).

Итак, на примере этого дома выбор оказался прост: платить больше и «чужому дяде» или платить меньше (при этом частично себе) и зарабатывать на росте цен на недвижимость.