За или Против AirBnB ?

Февраль 7, 2018 12

Позавчера в своём посте на фейсбуке я попросил жителей Нью-Йорка высказаться за или против AirBnB и прочих сервисов краткосрочной аренды в Нью-Йорке. По результатам с большим преимуществом победило мнение, что сервис очень полезный, и многие одобряют его существование. Отелям же, как конкурентам на этом рынке, наоборот достались нелестные комментарии, мол, дерут с трудящихся втридорога.

 

Вообще война городских властей с сервисом AirBnB идёт уже несколько лет. Со стороны города были сделаны следующие шаги:
В 2015 году была запрещена аренда квартир на срок до 30 дней. Говорят, что в принятии этого ограничения активно участвовало отельное лобби, что у меня не вызывает никаких сомнений.


Сдавать квартиру/комнату, если владелец продолжает жить в этой квартире, не запрещено


Первый год этот закон применялся мало, но со временем количество пойманных нарушителей стало исчисляться сотнями, а штрафы по каждому случаю выросли до тысяч и даже десятков тысяч долларов. Проблема в том, что каждое нарушение должно было быть доказано в суде, что долго и дорого для всех участников процесса. Бороться с тысячами и тысячами нелегальных квартир было крайне сложно.

В 2017 году вышел новый закон, по которому город мог дать штраф не только за доказанный в суде факт сдачи на короткий срок, но и за сам факт публикации такого объявления. Первоначальный штраф за такое нарушение $1,000, за дальнейшие нарушения до $7,500 за каждый случай.

В качестве противодействия компания AirBnB провела широкую PR компанию, в которой отстаивала права владельцев/арендаторов распоряжаться своими квартирами. В этой массовой медийной компании говорилось, что вы должны иметь право сдавать комнату в своей квартире, чтобы покрыть огромную нью-йоркскую аренду, или сдавать квартиру целиком, пока вы уехали в отпуск или в командировку.

Собственно в массовом сознании это примерно так и выглядит: сервис AirBnB позволяет нью-йоркцам как-то выжить, в то время как хищная отельная индустрия, используя огромные деньги, армию адвокатов и политическое лобби, старается окончательно задушить рядового жителя города.

Насколько эта картина соответствует действительности? На днях вышло исследование профессора David Wachsmuth из McGill University, в котором он со своей командой проанализировал информацию о предложениях аренды на сайте AirBnB за период август 2014 – сентябрь 2017года.


Полное исследование здесь 


Выводы, к которым пришли исследователи:

  • если говорить об деньгах, то 2/3 всех средств проходящих через AirBnB – это нелегальная аренда
  • если говорить о количестве предложений, то 51% – это нелегальная аренда квартир. Эти предложения приносят 75% ($490млн) от всей прибыли проходящей через AirBnB
  • 4,700 предложений на AirBnB – это предложения о сдаче в аренду комнат. Большинство этих предложений – это по сути нелегальные/подпольные отели, когда вся квартира сдается по комнатам, а не целиком (чтобы обойти законодательный запрет на сдачу в аренду квартир)
  • 10% “хозяев”/владельцев квартир получают 48% от всей прибыли. Т.е. это далеко не рядовые нью-йоркцы, которые сдают комнату в своей квартире, а люди, которые контролируют десятки и сотни квартир и наладили очень прибыльный подпольный бизнес
  • классический арендный рынок Нью-Йорка “потерял” от 7 до 13,5 тысяч квартир – эти квартиры ушли на рынок нелегальной краткосрочной аренды
  • из-за уменьшения количества предложений на арендном рынке (предыдущий пункт) аренда для рядового нью-йоркца выросла на $380 в год

Глядя на эти выводы, картина немного меняется. Профессиональная подпольная индустрия, выросшая благодаря Airbnb, зарабатывает сотни миллионов долларов. А рядовой житель Нью-Йорка как раз в проигрыше – аренда для него стала выше (я напомню, что, например, на Манхэттене около 70% населения снимают жилье). Поскольку цены на аренду и цены на продажу обычно связаны, то предположу, что сервис AirBnB также внес свой вклад и в рост цен на нью-йоркскую недвижимость.

Лично я не выступаю против AirBnB как такового (хотя и могу пересмотреть свое мнение, если отельная индустрия мне заплатит), этот сервис – всего лишь инструмент. Но вот использоваться этот инструмент должен не во вред рядовым жителям Нью-Йорка.

12 Comments
  • Alex
    Февраль 8, 2018

    А давайте и мы тоже прикинем, в чём же выгода (или убыток) от сервиса Airbnb для нас, жителей (арендаторов и собственников недвижимости) и гостей «столицы» и уважаемых работников сферы недвижимости, агентств и агентов по продаже, сдаче и т.п.?
    Итак, часть 1.
    В статье автор даёт понять с помощью цифр, в том числе, что нам с этого Airbnb только один убыток.
    Читаем: аренда для рядового нью-йоркца выросла на $380 в год. Другими словами на $31.67 в месяц. Гуглим: средняя цена 1-бедрум в Манхеттене $3774, 2-х бедрум $5524. На разных сайтах цены слегка могут отличаться, но общие цифры примерно ясны. Я для примера взял вот этот:
    https://www.rentcafe.com/average-rent-market-trends/us/ny/manhattan/
    То есть удорожание аренды, по мнению исследователя, донесенного до нас уважаемым автором статьи Дмитрием составляет около 0.6-0.8% в год или чуть менее $32 в месяц. Ну как то…. Даже для неоднократно осмеянных фейсбучным большинством обитателей Брайтона, а тем более для неплохо зарабатывающего человека готового платить $4-5-6 тыс в месяц за аренду квартиры в Манхеттене это весьма небольшие деньги, вам не кажется?
    Однако, мало того, мы видим, что стоимость гипотетической средней аренды за последний год снизилась от 2 до 6%. Мало того, наибольшее падение стоимости аренды по всем сегментам произошло в начале 2015 года. Впрочем, читайте сами, выводы мы сделаем чуть позже.
    Итак, гуглим дальше. Стоимость недвижимости в среднем по нашей «больнице» за последний год выросла на 10.9%, говорит нам Zillow, а на примере своего дома могу сказать, что с момента покупки, за 2,5 года она выросла примерно на 30%, что в общем примерно соответствует.
    Я смотрю на цены в Манхеттене, так как большинство приехав в Нью-Йорк, всё таки постарается арендовать жильё там, а не в тихом Стейтен Айленде или дальнем Квинсе.
    Часть 2.
    Мой пример: компания отправила меня на учебу на 3 недели в Манхэтен. Ехать туда машиной в час пик или общественным транспортом это около 2- 2.5 часов от моего дома в один конец, и так как я не готов тратить 5 часов из жизни в день на дорогу, с этого понедельника по пятницу, я живу, вернее прихожу спать, в Манхэтене, в отдельной комнате недалеко от верхней части центрального парка, за $25 в сутки, в 5 минутах ходьбы от места учебы. Отели я даже не смотрел, догадываетесь почему? И мне плевать с большой колокольни, что «10% “хозяев”/владельцев квартир получают 48% от всей прибыли» — я предпочитаю считать деньги в своем кармане, а не в чужом.
    Часть 3.
    Цитирую: «классический арендный рынок Нью-Йорка “потерял” от 7 до 13,5 тысяч квартир». А вот это уже серьезно!
    На месте агентств недвижимости я был бы озабочен, удручён и поражен. И вместе с со мной подобные чувства разделяли бы представители отельного бизнеса. И думаю мы бы пытались дергать за все возможные веревки и вообще пытаться делать всё, чтобы спасти налаженный бизнес. Собственно, что мы тут и видим, в этом опросе.
    Подобное происходит и с такси — бизнесом, посмотрите на uber, а также с ритейл — бизнесом, сравните изменение стоимости акций Amazon и большинства традиционных ритейлеров. Да что там, вспомните недавние скачки цен на нефть, вследствие изменения стоимости добычи.
    Прогресс не остановить: пытающиеся идти против рынка — обычно теряют весь депозит, если вовремя подстроятся или не войдут в тренд.
    Дмитрий, ничего личного, это только лишь моё мнение, с большим интересом читаю твои посты и рассматриваю картинки!

    • dmitriy
      Февраль 9, 2018

      во-первых, спасибо за подробный комментарий
      тезисно:
      1. я не против Airbnb как такового. Более того, считаю этот сервис отличным примером shared economy — куда наш мир и движется.
      2. рост аренды действительно небольшой. но это не значит, что я готов выкидывать $32 в месяц просто так
      3. я спрашиваю лично себя, какие мне плюсы и минусы от сервиса airbnb? Минусы: 1) я должен платить $32 в месяц, чтобы мой сосед имел возможность нелегально сдавать квартиру и зарабатывать на этом деньги. 2) у меня в доме как результат новые соседи каждую неделю. Плюсы? — пока не придумал
      3. еще один аспект, который я не затрагивал. в каждом доме есть определенные правила общежития, которые закреплены в Правилах дома. Когда вы покупаете или арендуете квартиру вам дают эти правила на ознакомление. Если согласны — подпишите и обяжитесь выполнять. Если не согласны — идите ищите другой дом. Как пример — правила о содержании животных. У кого-то, например, аллергия на животных, он не хочет жить в доме с животными, и он специально выбирает дом с соответствующим pet policy. Ровно такая же ситуация с короткой арендой. Я вам гарантирую, что 99% домов в нью-йорке не разрешают сдавать квартиру на короткий срок. Это не дурацкие законы города, которые протолкнуло отельное лобби — это правила сожительства в конкретных домах. Жильцы дома когда-то собрались и договорились, что мы не хотим новых соседей и странных личностей в доме, в общих помещениях дома (спортзал, бассейн, общая терраса и т.д.). Проголосовали большинством и записали в обязательные для всех Правила дома. И тут находится кто-то, кто решил плюнуть на Правила и соседей и сделать небольшой бизнес на короткой аренде. Или завести пару собак в доме, где животные не разрешены.

  • DimaDima
    Февраль 9, 2018

    Это рынок. Обычный рынок. А отельный бизнес действует нерыночными методами.
    Ну не нужен мне ваш убогий и дорогой отель, если я хочу 1) свою нормальную кухню 2) как минимум две комнаты, а не жалкие 20 м2.

    П.С.
    Снимал в НЙ в 2015 через airnbn.

    • dmitriy
      Февраль 9, 2018

      спасибо за комментарий.
      Посмотрите про Правила дома в моем комментарии выше

  • Kostiantyn Golikov
    Февраль 10, 2018

    Так а в чём проблема? Если жилец нарушает правила дома, то пусть дом применит к нему санкции, предусмотренные этими правилами. А не государственная машина.

    • dmitriy
      Февраль 11, 2018

      В правильном направлении мыслите. Вопрос в том, что у дома крайне мало полномочий.
      Пример: у вас в доме правило, по которому нельзя шуметь после 11 вечера. А ваш сосед, мягко говоря, шумит. Что вы ему можете сделать? Ну замечания сначала, потом може быть, если такое прописано, штраф от дома. Платить он не будет и ничего особо вы ему не сделаете. А вот если есть закон о запрете шума после 11 вечера, то вы просто звоните в полицию. И сосед уже имеет дело не с жильцами, а с государственной машиной.

  • Marina
    Март 19, 2018

    Ни разу не слышала с 2014 года от людей,живущих в НЙ, что у них снизилась арендная плата. Ну вот ни разу и ни от кого. У всех только повышается и повышается. 1-бедрумная квартира в Астории, которая в2015 стоила 1700 в месяц,сейчас сдается за 2100-2200.
    Правда, среди знакомых нет людей, снимающих в высоком ценовом сегменте.

    И еще — хочу вступиться за Квинс. Не дешевый район. Особенно Forest Hills Gardens. Жить там — мечта.
    И Асторию люблю. Правда, школьников в семье нет.
    По поводу Airbnb- конечно он повлиял на стоимость аренды и я думаю, на гораздо большую сумму, чем 380 в год.
    Люди,живущие и работающие в НЙ против этого сервиса, а не только отельное лобби. Расплачиваются за возможность туристов пожить в квартирах рядовые нью йоркцы,вынужденные выкладывать бОльшие суммы за то же жилье.
    Много случаев,когда сдают социальное жилье.И вообще — сервис способствует мошенничеству, сокрытию доходов. Именно в НЙ.

    • dmitriy
      Март 19, 2018

      Вот буквально полчаса назад обсуждал со знакомыми продление аренды. Им предложили на $50 меньше на следующий год. Дал советы, как торговаться и выбить еще меньшую цену. Но это пример недешевой квартиры в центре Манхэттена. В других районах Нью-Йорка цены более-менее остановились, но падения нет.

      • Marina
        Март 31, 2018

        Для меня 50 $ для недешевой квартиры звучит как уловка, совершенно не влияющая ни на что. Это как шоколадку подарить арендатору. И волки сыты( арендная плата почти та же), и овцы целы( арендаторы на месте и не надо искать других, проверять их кредитоспособность,принимать решение). Вроде все соблюли этикет.
        Ну, вроде снизили, вроде дешевле… Так,для галочки.

        • dmitriy
          Март 31, 2018

          Позволю себе не до конца согласиться. В цифрах разница действительно небольшая. Но решение принимает не робот, а человек. А для человека психологически очень сложно сделать шаг из категории «зарабатываем столько же»в категорию «начинаем зарабатывать меньше»
          Представьте, что вам снизили зарплату на 0.5%. В цифрах фигня, но очень обидно.

          • Роман
            Май 27, 2018

            Есть страна, в которой целая профессия выдвинула петицию против повышения своей зарплаты в пользу зарплаты младшего персонала, речь о врачах и медсёстрах, страну не помню. То есть, это вполне возможно.

        • dmitriy
          Март 31, 2018

          кстати, знакомым снизили в итоге на $100 в месяц. Итого $1,200 в год. Не такая уж и шоколадка 🙂

Написать ответ

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *