Аренда квартиры в Нью-Йорке. Как не попасть на удочку net effective rent?

Январь 9, 2018 0

Арендные ставки падают – именно такая тенденция наметилась последнее время для квартир высокого и среднего ценового диапазона. В первую очередь это актуально для Манхэттена и ближайших к Манхэттену районам Бруклина и Квинса.


Вот подробная статья об аренде квартиры в Нью-Йорке


Но владельцы недвижимости не хотят сдаваться. Чтобы как-то привлечь арендаторов они готовы даже давать месяцы бесплатной аренды. А арендная ставка стала часто рекламироваться как net effective rent, что примерно переводится как “фактическая арендная ставка”. Что это такое, чего нужно опасаться и какие есть особенности у этого явления?

 

 

Лучше всего продемонстрировать это явление на конкретном примере. Вы открываете объявления об аренде квартир и находите интересный вариант по цене $4,000 в месяц. Отличная цена для такой квартиры, к тому же владелец еще предлагает два месяца бесплатно. Надо брать – думаете вы. При этом в объявлении указано, что рекламируемая сумма аренды – это net effective rent. Вы связываетесь с агентом, представляющего собственника (или это сделает ваш агент, если он у вас есть) и выясняете, что договор подписывается на 12 месяцев, а 13й и 14й мясяцы бесплатны. При этом ежемесячная аренда в договоре будет записана как $4,667 на 12 месяцев и два месяца бесплатных. В среднем за эти 14 месяцев вы и заплатите $4,000 в месяц.

Сумма в договоре $4,667 явно выше рекламируемых $4,000. И с этим нет никаких проблем, если вы действительно снимаете эту квартиру на 14 месяцев. А если вы планируете там жить дальше? Квартиру редко снимают на год, чаше планируют жить там дольше. По статистике житель Нью-Йорка снимает квартиру в среднем на 3-4 года. И вот проходит год и нужно продлять договор дальше. И владелец квартиры говорит: без проблем, живи еще год, даже аренду повышать не буду, и присылает договор с на следующий год с той же ценой аренды — $4,667. А это явно не $4,000, которые вы видели в объявлении и которые в среднем платили в течение этого срока! Можно, конечно, снова заняться поиском новой квартиры, переездом и т.д. Но зачастую этот процесс настолько сложный и выматывающий, что арендаторы решают остаться. Вот таким вот нехитрым способом в один момент аренда выросла на 17%! Никакого обмана, просто манипулирование числами и креативный подход.

Есть еще несколько причин, почему владельцы рекламируют цену net effective rent:

  • Во-первых, с высокой ценой квартира все равно может провисеть на рынке месяц-другой, поэтому владельцу выгоднее вселить арендатора сразу “подарив” ему этот месяц-два.
  • Во-вторых, квартира с низкой ценой net effective rent обязательно попадет в результаты поиска в более дешевый диапазон. В примере выше квартира с реальной (gross) арендной ставкой $4,667 будет показана арендатору, который ищет квартиры в бюджете до $4,000.

Нужно заметить, что владельцы далеко не всегда указывают в объявлении, что рекламируемая цена – это net effective rent. И потенциальный арендатор, привлеченной низкой ценой, может поехать смотреть квартиру, согласиться на нее отказавшись от других вариантов, подготовить и заполнить документы и увидеть реальную (gross) стоимость аренды только в предлагаемом на подпись договоре.

Как узнать, что рекламируемая цена – это net effective rent, а не реальная стоимость аренды, которая будет в договоре? Обращайте внимание на описание квартиры. Если указаны бесплатные месяцы – это повод насторожиться и напрямую задать вопрос агенту собственника. Если цена – не круглое число, то это наверняка net effective rent как производная от реальной круглой цены аренды. Например, рекламируемая $2,769 – это net effective rent от реальной (gross) $3,000 на 12 месяцев плюс один месяц бесплатной аренды. Так что увидели некруглую аренду – задавайте вопрос агенту собственника.

Насколько отличается net effective rent от реальной (gross) ставки аренды? Зависит от срока договора и количестве бесплатных месяцев. Чтобы было немного проще я посчитал разницу при договоре на 12мес:

  • если дают бесплатный 1 месяц, то реальная gross ставка будет на 8% выше чем net effective rent
  • если дают бесплатных 2 месяца то реальная gross ставка будет на 17% выше чем net effective rent
  • если дают бесплатных 3 месяца то реальная gross ставка будет на 25% выше чем net effective rent

Нужно сказать, что в использовании net effective rent собственники достигают все новых высот. Например, рекламируемая стоимость аренды может оказаться net effective rent при подписании 18 месячного, а не 12 месячного договора. Возможны и другие варианты не делающие жизнь потенциального арендатора легче. В каждом конкретном случае нужно высчитывать реальную gross ставку аренды.

Еще несколько важных моментов связанных с темой net effective rent:

  • при проверке потенциальных арендаторов собственники и их агенты ожидают, что годовой доход арендатора как минимум в 40 раз больше ставки месячной аренды. И считать они будут не от рекламируемой net effective rent, а от реальной (gross) ставки аренды. Поэтому, если ваша семья зарабатывает в год $160K и соответственно может снять квартиру в бюджете максимум $4,000, то квартиры с net effective rent $4,000 вам просто не сдадут.
  • при подписании договора собственник попросит у вас страховой депозит (security deposit) – стандартно в размере 1 месяца аренды, но иногда может и 2-3-4 месяца. И этот депозит тоже будет считаться не от net effective rent, а от реальной (gross) ставки аренды.

Отвечая на вопрос в заголовке как не попасть на эту удочку — будьте внимательны, задавайте вопросы собственнику или его агенту и тщательно проверяйте, что написано в договоре.

И удачи с поиском квартиры!

Комментариев нет.

Написать ответ

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *