Брюс Уиллис продает квартиру на Манхэттене

Январь 26, 2018 0

Брюс Уиллис купил эту квартиру в 2015 году за $17млн, но поскольку в ней практически не живет, то решил выставить на продажу. Цена — $17.75M. Учитывая расходы на продажу денег он на этой квартире не заработает.

Квартира-дуплекс с видами на Центральный парк. 550кв.метров (6,000sf), 6 спален, 4.5 ванных комнаты.

Квартира находится в кооперативе по адресу 271 Central Park West, что на West 87th street и Центральном парке. Вообще Брюс Уиллис любит район Upper West Side. До этого он владел квартирой в кондоминиуме Trump Place на 220 Riverside Boulevard и квартирой в известном кооперативе El Dorado.

Дальше смотрим фотки.

Новость для владельцев больших миллионов: цены на недвижимость Нью-Йорка стремительно падают

Январь 24, 2018 0

Новости для тех, кто решил прикупить себе дорогую квартиру на Манхэттене. Я имею ввиду реально дорогую, ценой в десятки миллионов долларов. В этой категории у продавцов наметились явные проблемы с продажами, так что они активно снижают цены и готовы хорошо торговаться.

Проиллюстрирую на реальном примере. Цены я дам немного позже, а для начала познакомьтесь с пентхаусом в супердорогом кондоминиуме Baccarat Residences. Посмотреть действительно есть на что.

Двухуровневый пентхаус занимающий 48й и 49й этажи здания, общая площадь 686кв.метров (7,381кв.футов), потолки высотой 4,25 метров (14 футов), 5 спален, 5+ ванных комнат, панорамные окна и виды на все стороны, терраса 50кв.метров (550кв.футов) и многое-многое другое. Смотрите фотки

 

Теперь к цифрам. Квартира вышла на рынок от застройщика в 2014 году с ценником $60M. Потом цену снизили до $54M. И, наконец, в июне 2016 года пентхаус был продан за $42.55M. Это скидка почти 30% от начальной стоимости!

И вот менее чем через 1,5 года квартира снова выходит на рынок с ценой $39.995M. Что на $2.5М меньше цены покупки, и это не считая обязательного торга! Учитывая расходы на сделку, можно сказать, что нынешний владелец квартиры уже согласился потерять миллионы и миллионы на продаже этой квартиры.

Так что налетай, подешевело!

Аренда квартиры в Нью-Йорке. Как не попасть на удочку net effective rent?

Январь 9, 2018 0

Арендные ставки падают – именно такая тенденция наметилась последнее время для квартир высокого и среднего ценового диапазона. В первую очередь это актуально для Манхэттена и ближайших к Манхэттену районам Бруклина и Квинса. Но владельцы недвижимости не хотят сдаваться. Чтобы как-то привлечь арендаторов они готовы даже давать месяцы бесплатной аренды. А арендная ставка стала часто рекламироваться как net effective rent, что примерно переводится как “фактическая арендная ставка”. Что это такое, чего нужно опасаться и какие есть особенности у этого явления?

 

 

Лучше всего продемонстрировать это явление на конкретном примере. Вы открываете объявления об аренде квартир и находите интересный вариант по цене $4,000 в месяц. Отличная цена для такой квартиры, к тому же владелец еще предлагает два месяца бесплатно. Надо брать – думаете вы. При этом в объявлении указано, что рекламируемая сумма аренды – это net effective rent. Вы связываетесь с агентом, представляющего собственника (или это сделает ваш агент, если он у вас есть) и выясняете, что договор подписывается на 12 месяцев, а 13й и 14й мясяцы бесплатны. При этом ежемесячная аренда в договоре будет записана как $4,667 на 12 месяцев и два месяца бесплатных. В среднем за эти 14 месяцев вы и заплатите $4,000 в месяц.

Сумма в договоре $4,667 явно выше рекламируемых $4,000. И с этим нет никаких проблем, если вы действительно снимаете эту квартиру на 14 месяцев. А если вы планируете там жить дальше? Квартиру редко снимают на год, чаше планируют жить там дольше. По статистике житель Нью-Йорка снимает квартиру в среднем на 3-4 года. И вот проходит год и нужно продлять договор дальше. И владелец квартиры говорит: без проблем, живи еще год, даже аренду повышать не буду, и присылает договор с на следующий год с той же ценой аренды — $4,667. А это явно не $4,000, которые вы видели в объявлении и которые в среднем платили в течение этого срока! Можно, конечно, снова заняться поиском новой квартиры, переездом и т.д. Но зачастую этот процесс настолько сложный и выматывающий, что арендаторы решают остаться. Вот таким вот нехитрым способом в один момент аренда выросла на 17%! Никакого обмана, просто манипулирование числами и креативный подход.

Есть еще несколько причин, почему владельцы рекламируют цену net effective rent:

  • Во-первых, с высокой ценой квартира все равно может провисеть на рынке месяц-другой, поэтому владельцу выгоднее вселить арендатора сразу “подарив” ему этот месяц-два.
  • Во-вторых, квартира с низкой ценой net effective rent обязательно попадет в результаты поиска в более дешевый диапазон. В примере выше квартира с реальной (gross) арендной ставкой $4,667 будет показана арендатору, который ищет квартиры в бюджете до $4,000.

Нужно заметить, что владельцы далеко не всегда указывают в объявлении, что рекламируемая цена – это net effective rent. И потенциальный арендатор, привлеченной низкой ценой, может поехать смотреть квартиру, согласиться на нее отказавшись от других вариантов, подготовить и заполнить документы и увидеть реальную (gross) стоимость аренды только в предлагаемом на подпись договоре.

Как узнать, что рекламируемая цена – это net effective rent, а не реальная стоимость аренды, которая будет в договоре? Обращайте внимание на описание квартиры. Если указаны бесплатные месяцы – это повод насторожиться и напрямую задать вопрос агенту собственника. Если цена – не круглое число, то это наверняка net effective rent как производная от реальной круглой цены аренды. Например, рекламируемая $2,769 – это net effective rent от реальной (gross) $3,000 на 12 месяцев плюс один месяц бесплатной аренды. Так что увидели некруглую аренду – задавайте вопрос агенту собственника.

Насколько отличается net effective rent от реальной (gross) ставки аренды? Зависит от срока договора и количестве бесплатных месяцев. Чтобы было немного проще я посчитал разницу при договоре на 12мес:

  • если дают бесплатный 1 месяц, то реальная gross ставка будет на 8% выше чем net effective rent
  • если дают бесплатных 2 месяца то реальная gross ставка будет на 17% выше чем net effective rent
  • если дают бесплатных 3 месяца то реальная gross ставка будет на 25% выше чем net effective rent

Нужно сказать, что в использовании net effective rent собственники достигают все новых высот. Например, рекламируемая стоимость аренды может оказаться net effective rent при подписании 18 месячного, а не 12 месячного договора. Возможны и другие варианты не делающие жизнь потенциального арендатора легче. В каждом конкретном случае нужно высчитывать реальную gross ставку аренды.

Еще несколько важных моментов связанных с темой net effective rent:

  • при проверке потенциальных арендаторов собственники и их агенты ожидают, что годовой доход арендатора как минимум в 40 раз больше ставки месячной аренды. И считать они будут не от рекламируемой net effective rent, а от реальной (gross) ставки аренды. Поэтому, если ваша семья зарабатывает в год $160K и соответственно может снять квартиру в бюджете максимум $4,000, то квартиры с net effective rent $4,000 вам просто не сдадут.
  • при подписании договора собственник попросит у вас страховой депозит (security deposit) – стандартно в размере 1 месяца аренды, но иногда может и 2-3-4 месяца. И этот депозит тоже будет считаться не от net effective rent, а от реальной (gross) ставки аренды.

Отвечая на вопрос в заголовке как не попасть на эту удочку — будьте внимательны, задавайте вопросы собственнику или его агенту и тщательно проверяйте, что написано в договоре.

И удачи с поиском квартиры!

Шкаф с камином

Ноябрь 3, 2017 0

Пролистывая фотки одного дома, заметил странную комнату, единственным предметом мебели в которой была скамейка (или банкетка? или пуфик?). По периметру комнаты множество встроенных шкафов. И камин. Довольно странное сочетание. Функциональное назначение комнаты было непонятным.

Полез смотреть детали…

Оказалось, что это, как говорят местные, Walk in closet, т.е. огромный шкаф для одежды. Скамейка для удобства примерки.

А камин? В таком шкафу, наверное, можно провести не один час. Так что камин не помешает.

Кстати, вот вам план дома (шкаф с камином на втором этаже):

Кому этих шкафов мало, в соседней комнате есть еще 6 встроенных шкафов

Как говорится, красиво жить не запретишь.

p.s. Жаль, но эта красота уже продана. Дом был выставлен за $13,250,000. Продан в июле 2017 за $12,600,000

Российский девелопер вывел на рынок Нью-Йорка квартиру за $100млн

Ноябрь 2, 2017 0

Цифра в 100,000,000 долларов не дает покоя застройщикам. И вот еще один 100-миллионный пентхаус скоро появится на рынке Нью-Йорка. Кстати, это проект известного российского девелопера Владимира Доронина, который решил попробовать свои силы на американском рынке.

Пятиэтажный пентхаус в “короне” Crown Building на Пятой авеню будет выставлен более, чем за 100 миллионов долларов, сообщает журнал о недвижимости The Real Deal.

По словам российского бизнесмена Владислава Доронина, в квартире площадью 1300 кв.м. будет 4 спальни, круговая терраса и бассейны внутри и снаружи.

В интервью изданию Bloomberg Дорогин сказал: «это совершенно уникальный продукт, я не вижу никакой конкуренции, потому что сейчас на рынке нет подобных зданий».

Доронин и застройщик Майкл Шво купили офисную часть здания Crown Building, почти 27 тыс. кв.м. с 4 этажа по 24 – сделка была закрыта в апреле 2015 года за 475 млн. долларов. По планам, здание будет переделано в отель бренда Аман (83 номера) и 20 квартир на верхних этажа.

Жилая часть проекта будет начинаться с 11 этажа. Цены за квартиру с одной спальней (площадью 106 кв.м.) будут начинаться от 5.9 млн. долларов, будут также квартиры с одной спальней почти 200 кв.м. от 10,6 млн. долларов. Квартира с тремя спальнями площадью 407 кв.м. будет выставлена за 26,6 млн. долларов, а квартира с четырьмя спальнями площадью 584 кв.м. – за 58.3 млн. долларов.
В отеле на 83 номера будет трехэтажная зона спа (более 2 тыс кв.м.), клуб для членов клуба Аман, джазовый клуб и сигарная. Также будет японский ресторан, итальянский ресторан, бар и винная библиотека.

Сейчас на рынке Нью-Йорка продается пентхаус в башне Woolworth за 110 млн. долларов, а также пентхаус в новом строящемся доме у Центрального Парка по адресу 220 Central Park South, площадью 2,136 кв.м. за 250 млн. долларов (что составляет фантастические $117,041 за кв.м.).

Посмотрим будут ли желающие на такую дорогую недвижимость. Пока в этом сегменте рынка очереди бить ценовые рекорды не наблюдается. Тот же пентхаус в Woolworth Building неофициально висит на рынке как минимум с начала 2016 года, когда мы с Ильей Варламовым смотрели этот проект (вот пост об этом).