Купить квартиру в Нью-Йорке на Манхэттене


 

На этой странице я постараюсь подробно описать какие бывают квартиры, какие цены и как проходит процесс поиска и покупки квартиры в Нью-Йорке.


На некоторые общие вопросы, связанные с покупкой, я постарался ответить на странице Вопрос-Ответ


 

Главное, что вам нужно знать о покупке квартиры в Нью-Йорке: рынок устроен таким образом, что комиссию агенту, работающему на стороне покупателя, оплачивает продавец. А это значит, что если вы хотите купить квартиру, то просто свяжитесь со мной, я помогу с поиском/покупкой, и это ничего вам не будет стоить.

 

В каких домах можно купить квартиру?

Всего в Нью-Йорке, и на Манхэттене в частности, существует три формы собственности многоквартирных домов: арендные дома, кооперативы и кондоминиумы.

арендный дом – это дом, в котором все квартиры сдаются в аренду. Здание является единым и неделимым объектом собственности. Купить отдельную квартиру в таком доме невозможно. Арендные дома бывают очень разные — от старых ужасных на вид построек до ультрасовременных жилых комплексов.

кондоминиум или кондо (condominium, condo). Это классическая широко распространенная и понятная нам форма собственности. Собственник владеет конкретными квадратными метрами/футами своей квартиры и неделимой частью дома и земли. Почти все, что строится в Нью-Йорке последние 15-20 лет – это кондоминиумы. Иногда старые арендные здания полностью реконструируют, меняют форму собственности на кондоминиум и распродают квартиры. Главное: в кондоминиумах нет никаких ограничений на покупку, продажу или сдачу квартир в аренду. Это наиболее ликвидная форма собственности.

кооператив или кооп (cooperative, coop). При этой форме собственности владельцем всего здания, земли и квартир является компания, а жильцы покупают не физические квадратные метры/футы, а акции этой компании. На квартиру же подписывается специальный арендный договор. Кооператив – это старая форма владения. Последние 15-20 лет кооперативы почти не строятся (я знаю всего несколько кооперативов, которые были построены за последние 3-4 года). Главная особенность кооперативов – есть довольно серьезные ограничения и требования к покупателям и к владельцам квартир, среди которых могут быть:

  • требование к покупателям раскрыть всю финансовую и личную информацию о себе. Кооперативы хотят видеть кредитную историю и высокий стабильный доход будущего владельца.
  • повышенные финансовые требования, если квартира покупается в кредит. Например первоначальный платеж должен быть не менее 50% от стоимости квартиры, при том, что банк готов дать кредит под 20% первоначального взноса. Кооператив также может требовать, чтобы после закрытия сделки на счету покупателя оставалось достаточно средств для покрытия платежей по квартире в течение 1-2 лет.
  • ограничения на сдачу в аренду. Например, чтобы сдавать квартиру, нужно сначала прожить в ней определенное количество лет (часто 1-2 года). После этого квартиру можно сдавать, но опять же не больше чем, например, 2-3 года из каждых 5 лет владения.
  • все сделки по покупке и сдаче в аренду должны быть утверждены Советом директоров кооператива (Coop Board). Зачастую с будущими владельцами квартиры или с арендаторами проводят интервью. При этом Совет директоров имеет право отказать в сделке не объясняя причины такого решения.

Есть еще такой подтип формы собственности как Кондоп (condop). По сути это кооператив, частью которого является коммерческие помещения, например, магазины на первом этаже дома. Кондопы – это те же кооперативы, но зачастую правила по покупке, продаже и сдаче квартир в аренду там более простые и либеральные.

Подробнее про отличия кооперативов и кондоминиумов можно прочитать здесь

Зачем мне кооператив, если у него есть такие серьезные ограничения на покупку, аренду и продажу?
Именно потому что есть вышеперечисленные минусы (или назовем это особенностями) квартиры в кооперативах дешевле, чем в кондоминиумах. И эта разница может составлять внушительные 10-30%. К тому же кооперативов в Нью-Йорке намного больше, чем кондоминиумов, поэтому и выбор будет намного больше. В некоторых районах кондоминиумов может не быть в принципе или их там крайне мало.

Какое соотношение квартир в кондоминиумах и кооперативах?
Порядка 70% всех квартир на Манхэттене находятся в кооперативах, соответственно 30% в кондоминиумах. При этом квартиры в кондоминиумах продаются намного чаще. Например, сейчас (январь 2018г) на продажу выставлено по районам Нью-Йорка:

  • Манхэттен:  2,540 кооперативных квартир и 3,297 квартир в кондоминиумах.
  • Бруклин: 558 кооперативных квартир и 944 квартир в кондоминиумах.
  • Куинс: 611 кооперативных квартир и 306 квартир в кондоминиумах.

Что же покупать: кооператив или кондоминиум?
Из информации выше можно сделать следующие выводы:
— Если вы хотите квартиру в более-менее новом доме, то нужно смотреть кондоминиумы
— Если покупаете квартиру как инвестицию и планируете ее сдавать в аренду, то нужно смотреть кондоминиумы
— Если у вас нет местной (американской) кредитной истории и нет подтвержденного стабильного дохода, то нужно смотреть кондоминиумы
— Если вы местный (т.е. имеется кредитная история и местные доходы) и покупаете квартиру в качестве основного жилья, то у вас есть возможность сэкономить 10-30% и купить кооператив

А есть ли в Нью-Йорке апартаменты?
В России есть особая форма собственности – апартаменты. Такие квартиры имеют отдельный юридический статус, который не позволяет получить жильцам прописку со всеми вытекающими последствиями. А застройщику строительство апартаментов обходится дешевле, поскольку позволяет избежать выполнения требований обязательных для жилых квартир. Апартаменты обычно располагаются в престижных местах типа Москва-Сити. По аналогии меня иногда спрашивают об апартаментах в Нью-Йорке. Поэтому отвечу сразу: в Нью-Йорке такого отдельного понятия как апартаменты нет. А если это слово иногда и используется применительно к Нью-Йорку, то это просто калька с английского слова “apartment”, что обозначает просто квартиру.

Как отличаются квартиры по размерности?
Мы привыкли к понятиям однокомнатная, двухкомнатная и т.д. — т.е. размер квартиры считается по количеству жилых комнат. В Нью-Йорке (как в США в целом) квартиры считаются по количеству спален. Предполагается, что есть гостиная плюс определенное количество спален. Если в квартире только гостиная (она называется living room), то это будет студия. Если гостиная плюс спальня, то это 1 bedroom. Гостинная плюс две спальни – 2 bedroom. И так далее. Есть еще промежуточные варианты и разные понятия типа альков-студия, лофт, дуплекс, пентхаус и т.д. Подробнее обо всем этом можно почитать в моей статье

Как указывается площадь квартир?
В Нью-Йорке принято указывать только общую площадь квартиры (к тому же она считается по внешним сторонам стен). О таком понятии как “жилая” площадь здесь никто не слышал. Более того при продаже кооперативных квартир даже общую площадь могут не указывать. Если агенту продавца задать вопрос о площади/размерах, то он вам предложит посмотреть план, прийти в квартиру с рулеткой и измерить все, что вам хочется.

Какие цены на квартиры в Нью-Йорке и где их можно посмотреть?
В качестве источников, где можно посмотреть такую информацию, я бы порекомендовал сайты со статистикой по Нью-Йорку:
Сайт 1
Сайт 2

Нужно иметь ввиду, что эти сайты не учитывают разницу между кооперативами и кондоминиумами. Соответственно, глядя на цены по приведенным выше ссылкам, имейте ввиду, что квартиры в кооперативах будут дешевле на 5-10%, а квартиры в кондоминиумах будут дороже на 5-10% указанных средних цен. Что касается новостроек, то цены могут быть на 50-200% выше средних цен.


В своем блоге я веду рубрику «Дорого/Дёшево», где я рассказываю о самых дорогих и самых дешёвых квартирах вышедших на рынок в прошедшем месяце. Эта информация также позволяет понять, какие границы цен бывают в Нью-Йорке.

Дорого/Дешево: Ноябрь 2014Май 2017
Дешевые квартиры: Январь 2018; Февраль 2018; Май 2018; Июль 2018
Дорогие квартиры: Январь 2018;  Февраль 2018; Июль 2018


 

Средние и граничные цены – это хорошо, но как посмотреть конкретные варианты?

Если вы введете в поисковике “купить квартиру в нью-йорке”, то вам сразу выйдут сайты и порталы зарубежной недвижимости. Посмотреть варианты квартир можно там, но будьте готовы к следующим особенностям:

  • мало вариантов. Обычно на таких сайтах можно найти 10-20-30 вариантов. При том, что сейчас (январь 2018) на рынке только центрального района Нью-Йорка — Манхэттена — на продажу выставлено более 6000 квартир.
  • объявления устарели. Квартиры добавляются вручную разными агентами, и объявления крайне редко обновляются (хотя там иногда и присутствует автоматическая надпись “обновлено/добавлено _несколько дней назад_”). Как итог иногда можно увидеть объявления от 2012-2013 годов. Нет смысла говорить, что квартиры давно проданы, а цены на рынке значительно поменялись.
  • низкое качество фотографий, плохое описание. При копировании из одного сайта на другой, обрезании логотипа компании-продавца сильно страдает размер и качество фотографий. Часто отсутствует план квартиры. Детального описания либо нет, либо оно криво переведено.
  • сомнительный уровень специалистов. Часто можно встретить, что агенты, контакты которых указаны, “специализируются” сразу на нескольких странах или на целом регионе. Или, что еще хуже, являются “специалистами по зарубежной недвижимости” общего направления. На Манхэттене даже соседние районы могут сильно отличаться друг от друга, и нужно учитывать эти особенности про покупке квартиры. Что об этом знает такой “специалист”?

Задача у подобных сайтов простая – вынудить вас связаться с ними, а дальше, возможно, вы п оцепочке попадете к какому-то специалисту. Впрочем, я видел и старые объявления от бывших агентов, которые больше не работают в недвижимости.

Если вы дружите с английским языком, то можно воспользоваться местными нью-йоркскими базами недвижимости. Например, Streeteasy.com, Zillow.com, Trulia.com. Некоторые агентства недвижимости также имеют на своих сайтах встроенный доступ к подобным местным базам. Попадая в такую базу вы, в отличие от вышеупомянутых порталов недвижимости, оказываетесь в другой крайности – вариантов становится слишком много, и в этом разнообразии очень легко потеряться.


Например, почитайте мой пост про ошибку начинающих покупателей, которые хотят купить timeshares.


 

Как же все-таки узнать цены на квартиры, которые интересны именно вам?
Самый простой ответ – свяжитесь со мной, я сориентирую вас по ценам и дам другую важную информацию учитывая ваши кокретные требования и пожелания.

Сколько стоит владеть квартирой в Нью-Йорке?
Кроме непосредственно цены квартиры обязательно нужно обращать внимание на стоимость владения или, другими словами, сколько нужно будет платить за квартиру каждый месяц.
Если говорить о средних цифрах на Манхэттене, то за один квадратный метр нужно будет платить $8-$14 в месяц в качестве оплаты за услуги дома и примерно столько же ежемесячно в качестве налога на недвижимость. Итого $16-$28 в месяц за квадратный метр (цифры приведены средние, чтобы показать порядок цен).
Таким образом за студию размером 40кв.метров нужно будет платить $640-$1120/месяц
За квартиру с одной спальней (1 bedroom) размером 70 кв.метров нужно будет платить $1120-$1960/месяц
За квартиру с двумя спальнями (2 bedroom) размером 120 кв.метров нужно будет платить $1920-$3360/месяц
При строительстве некоторых новых домов город давал налоговые скидки, и поэтому налог на недвижимость в таких домах может быть значительно ниже.


В этой статье я на примере бюджета конкретного дома показал сколько дом собирает денег и куда он их тратит


 

Какие есть дополнительные расходы при покупке квартиры?
Дополнительные платежи на сделку включают в себя оплату обязательных налогов и сборов в бюджет города и штата, платежи дому и управляющей компании за проведение сделки, а также оплату услуг адвоката и банка. При покупке кооперативной квартиры дополнительные расходы обычно составляют в пределах 1-3%, для квартиры в кондомиуме — 2,5-4%. При покупке дорогой квартиры в кондоминиуме напрямую от застройщика расходы могут доходить до 5-6%.

Как происходит процесс покупки квартиры?
Условно можно выделить следующие этапы сделки:

  • начальная подготовка. На этом этапе покупателю необходимо понять, как его пожелания и ожидания соотносятся с рынком – узнать, что сколько стоит, насколько можно торговаться, какие будут расходы на покупку и последующие расходы на владение, сколько занимает процесс покупки и т.д. Для этого в идеале нужно пообщаться с профессиональным агентом, который по итогам составит план по поиску и покупке квартиры. Если квартира будет приобретаться с привлечением финансирования, то обязательно нужно поговорить с банком и получить предварительное одобрение на получение кредита. При необходимости этот этап также включает в себя консультацию с бухгалтером и/или юристом, чтобы понять, как структурировать сделку, на компанию или физлицо покупать недвижимость и т.д.
  • поиск квартиры. Один из самых интересных этапов, когда нужно ездить и знакомиться с районами и смотреть потенциально подходящие квартиры. Квартиру можно найти за несколько дней, а можно потратить на это и месяцы.
  • предложения и торг. После того как нашли подходящий вариант (или варианты) можно делать предложения. Предложение включает в себя не только цену, но и прочие условия, такие как срок заключения сделки, что входит в цену и т.д. К предложению обычно прикладывается подтверждение наличия денег (выписка из банка) и, если квартира будет приобретаться в кредит, то предварительное одобрение банка. Этап можно считать законченным, когда согласовали цену и прочие условия. По срокам торг может идти и месяц, но обычно этот этап занимает от нескольких дней до 1-2 недель.
  • заключение договора покупки-продажи. Принятие продавцом вашего предложения – это договоренность на словах. Далее все условия сделки должны быть изложены в виде контракта, поэтому в дело вступают адвокаты обеих сторон. Согласование и подписание договора занимает в среднем 1-2 недели. Покупатель должен не только подписать договор, но и перевести адвокату продавца залог в размере 10% от стоимости квартиры. Итог этого этапа – полностью согласованный и подписанный всеми сторонами договор покупки-продажи, а также получение адвокатом продавца первоначального залога.
  • подготовка к закрытию сделки. На этом этапе адвокат покупателя проверяет юридическую чистоту сделки, наличие долгов и обременений,  и делает прочие необходимые проверки по квартире и дому, в частности смотрит финансовое состояние дома. При необходимости можно воспользоваться услугами инспектора, чтобы проверить техническое состояние квартиры. В целом этот этап может занимать от 1-2 недель до 1 месяца. Если покупатель берет кредит на покупку, то банк на этом этапе производит свои проверки квартиры и дома и этап растягивается до 1,5-2 месяцев
  • получение разрешения от Совета директоров дома. На этом этапе покупатель с помощью своего агента готовит документы и предоставляет их на рассмотрение управляющей компании и Совету директоров дома. В случае с кондоминиумом эта процедура скорее формальная, без веских оснований дом не может отказать в проведении сделки. В случае же с кооперативом нужно собирать намного больше документов, а также проходить интервью с Советом дома. Кооператив теоретически может отказать в проведении сделки (даже не указывая причину), но обычно при грамотной работе агента покупателя такого не происходит. В целом этот этап может занимать от 2-3 недель в кондоминиуме, до 1-2 месяцев в кооперативе. Итог данного этапа – получение разрешения на проведение сделки.
  • закрытие сделки. Собственно это и есть день, когда за одним общим столом собираются все стороны сделки – покупатель/адвокат, продавец/адвокат, представитель страховой компании и, если нужно, представитель дома и представитель банка. В этот момент подписываются все окончательные документы, передаются деньги в виде банковских чеков и продавец передает ключи покупателю. Также отправляются документы в реестр города для регистрации права собственности.
  • отмечание покупки квартиры. Ура!

 

Кто будет обслуживать и управлять квартирой?
Для тех клиентов, кто не живет в квартире постоянно или купил квартиру как инвестицию актуален вопрос последующего обслуживания. В частности, нужно следить за оплатой коммунальных платежей, налогов, общаться с управляющей компанией по любым вопросам. В случае  покупки инвестиционной квартиры нужно также сдавать в аренду, принимать арендные платежи, общаться с арендатором и т.д. Всю эту работу наша компания может взять на себя.

 

Нужно понимать, что представленная выше информация носит весьма общий характер. На этом пути существует множество особенностей, тонкостей и исключений, которые в определенных случаях могут играть весьма значительную и даже решающую роль. Свяжитесь со мной, чтобы обсудить вашу конкретную ситуацию.