Аренда квартиры в Нью-Йорке

В этой статье я постарался описать особенности аренды квартиры в Нью-Йорке и в Манхэттене в частности и дать пошаговую инструкцию как снять жилье в этом городе.


Обратите внимание, что эта статья рассказывает об аренде на срок от 1 года.

О краткосрочной аренде до 30 дней написано здесь.

О среднесрочной аренде 1-12 месяцев написано здесь.


 

Нашел вариант в интернете, поехал/посмотрел и снял. Что такого сложного в аренде квартиры в Нью-Йорке?

Если брать совсем в общем, то процесс аренды примерно так и выглядит. Если ввести в поисковике запрос об аренде квартиры, то в результатах выйдут десятки сайтов с тысячами объявлений. Казалось бы, просто свяжись и сними квартиру.

Кстати, запросы нужно вводить на английском, поскольку по запросам на русском “снять квартиру в Нью-Йорке” или “аренда квартиры в Нью-Йорке” в результатах выйдет малополезный и устаревший мусор.

Но на каждом шагу алгоритма “НАШЕЛ В ИНТЕРНЕТЕ -> ПОЕХАЛ/ПОСМОТРЕЛ -> СНЯЛ” есть огромное количество тонкостей и особенностей, которые этот процесс могут сделать намного более сложным и продолжительным, чем можно ожидать. Собственно вся дальнейшая статья – это как раз и есть описание всех деталей и подводных камней процесса поиска и аренды квартиры в Нью-Йорке.


Если вы не хотите разбираться во всех тонкостях процесса аренды в Нью-Йорке и/или у вас нет достаточно времени для этого, то свяжитесь со мной, я помогу вам найти квартиру.


 

Начнем с теории. В Нью-Йорке довольно жесткое законодательство, которое регулирует взаимоотношения между владельцем и арендатором. В первую очередь это варажается в том, что выселить арендатора, даже если он перестал платить арендную плату, можно только по решению суда. Этот процесс довольно затратный, требует привлечения адвоката и занимает несколько месяцев. Такие методы принуждения к съезду как смена замков, отключение воды/электричества, проникновение в квартиру и выставление вещей строго противозаконны. Т.е. если арендатор перестал платить и не хочет добровольно съезжать – для владельца это гарантированная потеря тысяч/десятков тысяч долларов. Именно поэтому к будущему арендатору будут предъявляться довольно высокие требования.

 

Каким именно требованиям должен соответствовать будущий арендатор?

Главное, что интересует владельца квартиры – чтобы арендатор вовремя оплачивал за квартиру. Поэтому у потенциального арендатора будут проверять доход и финансовую дисциплину, т.е. отсутствие проблем с оплатой по обязательствам в прошлом.

Доход. В Нью-Йорке действует правило, по которому годовой доход арендатора (gross, до вычета налогов) должен быть как минимум в 40 раз больше, чем месячная арендная плата (правило 40х). Если квартира арендуется на семью, то считается общий доход супругов. При таком соотношении “доход/аренда” считается, что у арендатора не должно возникнуть проблем при оплате за квартиру. Конкретные примеры:
Чтобы снимать квартиру за $2,000, нужно показать годовой доход в размере не менее $80,000
Чтобы снимать квартиру за $2,500, нужно показать годовой доход в размере не менее $100,000
Чтобы снимать квартиру за $3,500, нужно показать годовой доход в размере не менее $140,000
Чтобы снимать квартиру за $5,000, нужно показать годовой доход в размере не менее $200,000

Правило 40х довольно стандартно для рынка, хотя для совсем дешевых домов соотношение “годовой доход /месячная аренда” может быть и ниже (35х), а для дорогих домов наоборот выше (45х-50х).

Кредитная история. По номеру социального страхования SSN у будущего арендатора проверят его кредитную историю. Владелец квартиры хочет удостовериться, что у потенциального арендатора нет долгов, и в прошлом он регулярно платил по кредитным картам и прочим обязательствам.

 

Какие документы запросит владелец квартиры?

Стандартно владелец квартиры хочет видеть:

  1. Документы удостоверяющие личность – ID, паспорт и прочее
  2. Контактную информацию по предыдущему месту аренды (будут звонить и проверять)
  3. Письмо с работы, в котором указана должность, срок работы, текущая зарплата, потенциальные бонусы/комиссии и прочие виды дохода (будут звонить и проверять)
  4. Два последних зарплатных чека
  5. Налоговые декларации за последние два года
  6. Выписки из банка за последние два месяца
  7. При необходимости информацию о прочих ваших активах

Все эти документы/информацию нужно подготовить заранее и всегда иметь под рукой. Хорошие варианты арендных квартир в Нью-Йорке расходятся очень быстро, поэтому нужно быть готовым сразу начать процесс подачи документов на квартиру как только нашли подходящий вариант.

 

Что делать, если я не полностью соответствую портрету “идеального арендатора” описанному выше?

Если ваш доход не достаточно высокий и/или проблемы с кредитной историей, то сразу дайте знать об этом владельцу или агенту, который его представляет. Возможно вам сразу предложат какое-то решение. Зачастую попросят увеличенный страховой депозит и/или предложат заплатить за несколько месяцев наперед. Еще один возможный вариант – гарантор (смотрите подробности в вопросе ниже). Есть также специальные страховые компании-гаранторы, которые готовы за вас поручиться. Стоимость такого “поручительства” в районе 1 месяца аренды.

 

Что делать, если я совсем не соответствую портрету “идельного арендатора”?

В этом случае у вас есть 2 варианта:
Гарантор. Вы можете найти кого-то (друга, родственника, знакомого), кто может поручиться за вас и взять на себя обязательство оплачивать арендную плату, если вы в какой-то момент не сможете этого делать. Требования к гарантору такие же, как и к арендатору выше (и документы будут спрашивать те же), только к доходу применимо правило 80х – годовой доход гарантора должен быть минимум в 80 раз больше месячной аренды. Кроме того гарантор должен быть “местным” – иметь вид на жительство/гражданство США.
Оплата всего срока наперед. В столице победившего капитализма по прежнему уважают деньги. Поэтому, если вы готовы заплатить за год вперед (плюс страховой депозит security deposit), то это должно снять все вопросы. Хотя я знаю несколько дорогих арендных домов, где даже такой вариант не примут – у арендатора хотят видеть стабильный доход.

 

За что я должен буду заплатить сразу?

Если вы соответствуете всем требования, о которых я писал выше, то при заключении договора аренды вам нужно будет заплатить только за первый месяц аренды и страховой депозит (security deposit) в размере одного месяца. И брокерскую комиссию, если в сделке был задействован агент (агенты). Платежи за рассмотрение документов описаны ниже в разделе о различных типах домов.

 

У кого я буду снимать квартиру?

По тексту выше я уже много раз писал фразу “владелец квартиры”. Теперь нужно раскрыть, кто может быть этим владельцем, т.е. у кого же вы будете снимать квартиру. В Нью-Йорке есть три типа многоквартирных домов в зависимости от типа собственности – арендные дома, кондоминиумы и кооперативы. Процесс аренды в каждом случае имеет свои особенности по срокам, дополнительным платежам и в целом вероятности снять там квартиру.

Арендный дом (Rental building). Все квартиры в таком доме предназначены для сдачи в аренду. Дом записан на компанию, а непосредственным собственником может быть как частное лицо, так и группа инвесторов, фонд и т.д. Управлением арендным домом занимается специально нанятая управляющая компания (management company), она же через агентов занимается сдачей квартир. Все решения, касающиеся аренды, будет принимать эта управляющая компания. Поскольку сдавать в аренду – это основной бизнес, то процесс рассмотрения потенциального арендатора довольно простой и быстрый. Если вы решили снять квартиру в таком доме, то агент даст вам специальную форму для заполнения, вы предоставляете всю информацию, приложите необходимые документы, и в течение одного-двух дней получите ответ сдадут вам квартиру или нет. После этого можно подписывать договор аренды и планировать переезд. Что касается дополнительных платежей, то вы должны будете заплатить за проверку вашей кредитной истории (около $100-$120 за человека) и иногда за рассмотрение документов $200-$500.

Кондоминиум (Condominium, Condo). Классическая и широко распространенная форма собственности, при которой у каждой квартиры есть свой владелец (частное лицо). И именно он будет принимать основные решения по квартире: брать или не брать конкретного арендатора, торговаться по цене и т.д. Но собственники крайне редко сдают квартиры самостоятельно, обычно этим занимается агент. Соответственно показывать квартиру и вести с вами общение будет агент. Если вы решили снять квартиру в таком доме, то агент даст вам форму для заполнения. Вы предоставляете всю информацию, прикладываете необходимые документы и в течение нескольких часов или одного-двух дней (в зависимости от скорости общения между агентом и владельцем) вы получите ответ готовы вам сдать или нет. Но договориться с собственником мало, нужно еще получить одобрение от Совета кондоминиума (Condo board). Процесс этот формальный (Совет не может отказать), но обязательный. Чтобы получить одобрение от Совета дома нужно заполнить необходимые формы и приложить документы. Управляющая компания все проверяет, запрашивает дополнительные документы, если необходимо, и передает все это в Совет дома, который уже в свою очередь дает окончательное одобрение. Весь этот процесс может занимать от недели до месяца. И это очень важно учитывать, если дата предполагаемого въезда уже близка. Что касается дополнительных платежей, то вы должны будете заплатить за проверку вашей кредитной истории (около $100-$120 за человека), за рассмотрение документов управляющей компании $300-$800 и кондоминиуму $300-$800. Всего нужно будет заплатить в среднем $700-$1500. Для дорогих домов эта сумма может достигать $2,000-$2,500. Это большая разница по сравнению с арендными домами из предыдущего пункта.

Кооператив (Cooperative, Coop). При этой форме собственности всем домом владеет компания, а “собственники” квартир владеют акциями этой компании. Процесс аренды в таком доме похож на аренду в кондоминуме. Принимать основные решения будет собственник, а общение будет идти через агента. Кроме договоренности с владельцем квартиры также нужно получить одобрение от Совета кооператива (Coop board). Разница в том, что в кооперативе этот Совет обладает очень большой властью и имеет право отказать в аренде даже не объясняя причин. Кроме того, пакет документов, который от вас будут требовать, будет больше. А после рассмотрения всей информации вам будет назначено личное интервью с Советом кооператива. И только после этого интервью вам могут сообщить берут ли вас или нет. По срокам весь этот процесс может занимать еще больше времени чем в кондоминиуме – как минимум несколько недель. Опять же этот момент нужно учитывать, если дата предполагаемого въезда уже близка. Что касается дополнительных платежей, то они сравнимы с платежами при аренде в кондоминиуме и будут в среднем $700-$1,500. Еще один важный момент: в кооперативах зачастую есть ограничения на сколько лет владелец может сдавать квартиру. Например, можно сдавать 2 года из 5 лет владения. А это значит, что вы в квартире можете прожить максимум два года и потом будете обязаны съехать.

Если посмотреть предложения квартир на рынке, например, Манхэттена, то соотношение по типам домов будет следующее: 75% квартир будут в арендных домах, 20% в кондоминиумах и только 5% в кооперативах.

 

Какова роль агента, и чьи интересы он представляет?

Очень важно понимать, какова может быть роль агента и чьи интересы он представляет. Как я писал выше, собственники самостоятельно практически никогда не занимаются сдачей квартир (количество квартир от собственников около 1%). Для этой работы они нанимают агентов. Собственник и агент подписывают договор, и с этого момента агент эксклюзивно представляет эту квартиру. Поэтому, когда вы связываетесь по найденному объявлению, вы всегда попадаете на агента. Этот агент вам может рассказать о квартире, показать ее и ответить на любые вопросы по квартире/дому/процессу аренды. Но имейте ввиду, что этот агент ПРЕДСТАВЛЯЕТ ИНТЕРЕСЫ СОБСТВЕННИКА. Его задача – не найти вам наилучший вариант на аренду, его задача – сдать эту квартиру. Этот агент называется агент собственника (landlord’s agent).

Если вы решите, что у вас нет времени и/или желания разбираться во всех тонкостях рынка аренды и самостоятельно заниматься поиском квартиры, подготовкой документов, общением с управляющей компанией и получением одобрения от дома, то вы можете воспользоваться услугами агента, который в этом случае будет помогать вам и будет ПРЕДСТАВЛЯТЬ ВАШИ ИНТЕРЕСЫ. Этот агент называется агент арендатора (tenant’s agent).

Агент может легко и малозаметно для вас перейти из одной категории в другую. Например, вы приехали смотреть квартиру. Агент эксклюзивно представляет эту квартиру и сейчас он агент собственника. Вы посмотрели квартиру, она вам не очень понравилась и вы задаете вопрос: “А у вас есть другие квартиры в этом доме/районе?”. “Да, давайте покажу” – отвечает агент. И ведет показывать другие квартиры. Если он будет продолжать показывать свои эксклюзивные квартиры, то он все еще агент собственника. Если же он будет показывать квартиры, эксклюзив на которые у других агентов, то он уже начал работать на вашей стороне, т.е. стал агентом арендатора (и за это он попросит у вас комиссию, хотя в явном виде вы это не обсуждали). Вообще агент по закону обязан говорить и даже давать на подпись форму, в которой сказано чьи интересы он представляет. Но далеко не каждый агент это выполняет.

 

Кто платит комиссию, и какой ее размер?

Само собой разумеется, что работа агентов должна оплачиваться. Иногда собственник может принять решение оплачивать работу своего агента, и тогда квартира выходит на рынок без комиссии – no fee (не думайте, что комиссии нет, просто она включена в цену аренды). В противном случае предполагается, что комиссию агенту собственника платит арендатор. Напоминаю, что вы можете пользоваться услугами своего агента, которому тоже нужно будет заплатить. Итого в зависимости от количества агентов возможны четыре сценария:

  1. Вы ищете самостоятельно (нет агента на вашей стороне), находите квартиру без комиссии – комиссия нулевая.
  2. Вы ищете самостоятельно (нет агента на вашей стороне), находите квартиру с комиссией – обычно агент владельца запросит комиссию в размере 1 месяца аренды
  3. Вы пользуетесь помощью своего агента (этот агент представляет ваши интересы), находите квартиру без комиссии – ваш агент запросит комиссию в размере 1 месяца аренды.
  4. Вы пользуетесь помощью своего агента (этот агент представляет ваши интересы), находите квартиру с комиссией – должны будете заплатить в качестве комиссии 15% от суммы годовой аренды (это 1.8 месяца). Агенты поделят эту комиссию 50/50.

Крайне редко для дорогих квартир собственник готов оплачивать не только работу своего агента, но и работу агента, представляющего арендатора. Тогда мы имеем пятый сценарий – в сделке участвуют два агента, но арендатор комиссию не платит вообще.

 

Можно ли торговаться?

Да, торг уместен. Главное, чтобы в процессе торга не нашелся другой арендатор, готовый забрать квартиру по запрашиваемой цене.

 

На какой срок подписывается договор?

Стандартный срок договора – 12-24 месяца.

 

За что дополнительно я еще должен буду платить кроме аренды?

В цену аренды обычно не включены: электричество и газ по счетчикам, интернет, телевидение. В некоторых домах можно снять комнату для хранения вещей (storage), иногда берут деньги за хранение велосипедов в специальной комнате (bike storage). Иногда (редко) нужно платить за пользование спортзалом/бассейном. Если в доме есть парковка, то почти всегда эта отдельная компания и там идет отдельная оплата.

 

Квартиры сдаются с мебелью или без?

Стандартно квартиры сдаются без мебели. Даже если видите мебель на фотографиях, то скорее всего это мебель предыдущих арендаторов. Но спасает огромный вторичный рынок или Икея. Иногда купить б/у мебель или новую мебель в Икее и продать или даже выкинуть ее после окончания срока аренды будет дешевле, чем искать и снимать квартиру с мебелью. Еще вариант — компании, которые сдают мебель в аренду. Если вы все-таки хотите квартиру с мебелью, то нужно искать варианты в кондоминиумах или кооперативах.

 

Как квартиры отличаются по размерности?

Подробная статья здесь.

 

В каком районе снимать квартиру?

Поскольку вопрос очень индивидуален, то даже не буду пытаться давать тут свои комментарии

 

Итак, теоретическая часть закончена. Теперь перейдем непосредственно к описанию процесса поиска и съема квартиры.

 

Когда нужно начинать поиск?

Обычно квартиру выставляют на рынок за 4-5 недель до того, как она освобождается. Соответственно есть смысл начинать поиск за 30-60 дней до вашей предполагаемой даты въезда. Но имейте ввиду, что если квартира свободна сейчас, а вам нужно заезжать через 1.5 месяца, то вас вряд ли будут ждать в этом случае.

 

На каких сайтах искать квартиры?

Есть огромное количество сайтов с предложениями на аренду. Это могут быть сайты агентств по недвижимости, сайты конкретных арендных домов и жилищных комплексов, доски объявлений или общие сайты-базы недвижимости. Чтобы при поиске охватить максимальное количество вариантов, я настоятельно рекомендую использовать именно сайты-базы, куда все участники рынка загружают свои объявления. Таких баз также не мало, я не буду давать комментарии по каждой, дам лишь самый лучший по моему мнению сайт — www.streeteasy.com. Я рекомендую этот сайт по следующим причинам:

  • Этот сайт имеет наибольший охват среди всех открытых сайтов*.
  • На этом сайте только эксклюзивные варианты. Агенты представляют напрямую собственника, нет лишних агентов в цепочке.
  • Это наиболее оперативный и быстрообновляемый сайт.
  • На сайте практически нет фейковых и устаревших объявлений.
  • Удобная система поиска, в том числе по карте, и возможность настройки уведомлений

Надо попросить денег у этого сайта за рекламу

*Летом 2017 года этот сайт для агентов ввел оплату за каждое объявление, после чего количество объявлений резко упало. Поэтому агенты пользуются закрытыми базами.


Имейте ввиду, что цена, которую вы видите в объявлении, далеко не всегда будет в договоре, который вам дадут на подпись. Подробнее об этом читайте в этой статье


 

Как правильно организовать поиск квартиры?

Несколько полезных советов по эффективному поиску:

  • составьте шаблонное письмо, в котором расскажите несколько слов о себе, укажите предполагаемую дату въезда, желаемый срок аренды, максимальный бюджет (помните про правило 40х) и прочие подробности. Сразу в этом письме задайте важные для вас вопросы — например, есть ли в доме лифт, можно ли с домашними животными и т.д. Если вы не “идеальный арендатор” сразу напишите об этом, и предложите заплатить наперед или дать увеличенный депозит (если можете, конечно). В ответе агент скажет, возьмут вас потенциально или нет, а вы узнаете, насколько подходит вам квартира и есть ли смысл ехать ее смотреть.
  • настройте на сайте уведомления – вам будут приходить новые варианты и изменения цен на уже выставленные квартиры. Как только видите хороший вариант – сразу связывайтесь с агентом и договаривайтесь о просмотре.
  • на просмотр квартиры выезжайте со всеми заранее подготовленными документами. Если у вас будет гарантор, то возьмите у него все необходимые документы. Если будете пользоваться услугами компании-гарантора, то возьмите у них письмо подтверждающее, что они готовы за вас поручиться.
  • делайте фотки квартиры при просмотре. Когда вы будете смотреть десятую квартиру, вы уже будете плохо помнить, что было в первой. Если квартира жилая, и там есть личные вещи, то лучше спросить агента можно ли делать фотки.
  • будьте готовы снять квартиру сразу, если видите, что это идеальный для вас вариант

 

Как планировать переезд?

У многих домов есть определенные правила въезда. Например, нельзя заезжать на выходных и в праздники. Дату и время въезда нужно согласовать заранее с домом. Если будете пользоваться услугами компании, которая перевозит вещи, то дому заранее должна быть предоставлена страховка.

 

Нужен ли мне агент, представляющий мои интересы, и чем он может помочь?

Вы снимаете свою первую-вторую квартиру, а агент проходил через это уже десятки или сотни раз. Не забывайте, против вас играет профессиональная индустрия – агенты/компании, представляющие собственников, занимаются этим профессионально в ежедневном режиме. Именно поэтому огромный опыт вашего агента, который ведет вас за руку через весь этот процесс, может сэкономить много времени и нервов (иногда и денег), уберечь от ошибок и вовремя найти квартиру.

Если нужна помощь – свяжитесь со мной

 


Хочу обратить внимание, что эта статья касается прежде всего аренды квартиры в Манхэттене и в ближайших к Манхэттену частях Бруклина и Куинса. В дальних районах Куинса, Бронкса и Бруклина (включая русскоязычные районы типа Брайтон Бич и Шипсхед-Бей) рынок может работать по другому хотя общие принципы сохраняются.